聚焦舊廠房“工改工” 白云區打造高質量發展中心城區

白云區是廣州市面積最大的中心城區，一直是民營企業發展的熱土。在這里，較低的生產生活成本和地處廣州中心城區的區位優勢看似矛盾，其實卻如硬幣的兩面，組成“二位一體”的獨特競爭優勢。

當前，白云區正奮力建成高質量發展中心城區，城市面貌、基礎設施、產業條件加速提升，在越發寸土寸金的廣州，白云如何繼續平衡好硬幣的兩面?白云區2022年政府工作報告首次提出，在打造重大平臺、做強現代產業、加快結構調整的過程中，牢牢守住中心城區“低生產生活成本”發展優勢，優化公共服務配套，持續吸引眾多優質企業和青年人才落戶。

土地作為最為重要的生產要素，降低企業的土地成本自然成為守住低生產生活成本的關鍵。連日來，記者走訪白云區多家企業了解到，該區積極挖掘存量工業用地資源，精準聚焦舊廠房“工改工”工作方向，全面改造和微改造相結合，多方位降低企業土地成本。今年，白云區重點推動“四鎮五街”和民科園“兩個1000畝”的“工改工”項目提質增效。

提高地塊容積率

不加收土地出讓金

近日，記者走進位于白云區江高鎮的廣州民營科技園(下稱“民科園”)——白云工業園，廣州鄰家女孩時尚服飾有限公司智造基地項目施工現場建設如火如荼，昔日低矮破舊的廠房已推倒重建，工人們正套鋼筋、放模板，為完成“正負零”做最后沖刺。

“原來的廠房只有兩層，大約1.2萬平方米，容積率提高后，同樣的地塊上我們可以建到6萬平方米。新的產業園總投資達2億元，將實現年產量1000萬件的規模，為我們重新規劃產業鏈奠定基礎。”廣州鄰家女孩時尚服飾有限公司總經理廖文偉告訴記者，“值得一提的是，我們不需要再次支付土地出讓金，大大降低了企業的用地成本。”

為助力廣州鄰家女孩時尚服飾有限公司智造基地的落地，廣州市規劃和自然資源局白云區分局、民科園管委會急企業之所急，充分利用好廣州市的“工改工”政策利好，經多方協調解決了歷史遺留問題，該地塊的容積率從1.2提升到3.99。

廣州市江豐實業股份有限公司是廣東省粵港澳大灣區“菜籃子”重要生產、加工示范基地。近年來，隨著企業業務逐漸發展，急需擴大自有生產和辦公場地。

“我們計劃對總部的廠區、辦公場所進行重新規劃，建立無抗飼料添加劑研發生產示范基地，解決長期穩定發展的問題，但受到工業用地地塊1.6的容積率限制，無法滿足企業發展壯大。”廣州市江豐實業股份有限公司常務副總裁江偉烽表示，“白云區加快推動‘工改工’，解決了江豐實業的燃眉之急。”

記者了解到，江豐實業原廠房的容積率從原來的1.6提高至3.5，滿足了企業引進新型生產線和新產業項目的發展壯大需求。“‘工改工’項目不計收土地出讓金，大大降低了企業的工業用地成本。”江偉烽告訴記者。

為切實幫助企業降低用地成本，提升生產效率，廣州市規劃和自然資源局白云區分局與企業廣泛溝通，開展政策解讀，鼓勵用地單位在符合城鄉規劃以及區域產業發展政策、不改變土地用途的前提下，通過提高容積率，增加計容建筑面積來提高工業用地的利用效率，并且免予補繳土地出讓價款，不增加企業資金負擔。

釋放產業新空間

培育發展新動能

降本的目的在于增效，“工改工”聚焦存量低效工業用地的再開發，在降低企業的用地成本的同時，釋放了產業新空間，有效培育了企業的發展新動能，助力白云區的產業轉型升級。

以江豐實業為例，該企業的“工改工”項目預算總投資3億元，建成后預計可達到年產預混合飼料產品和飼料添加劑產品2.4萬噸，實現產值銷售收入7.10億元。

“項目將幫助企業打造面向粵港澳大灣區的‘大生產+大流通’全產業鏈體系，助力白云區現代農業產業發展。我們正在進行設計報建，抓緊推進項目建設，推動項目早日建成投產，盡快發揮效益。”江偉烽滿懷期待。

向存量要增量，新的產業空間正加速釋放。記者從廣州市規劃和自然資源局白云區分局了解到，該局以城市更新改造為重要抓手，精準聚焦舊廠房“工改工”工作方向，不斷促進白云區存量工業用地提高利用效率。

白云清潔“工改工”全面改造項目是白云區承接城市更新事權下放后審定的第1宗改造項目，目前已成功完成5.56公頃的建設用地完善轉用、征收手續，破解企業發展掣肘。該公司位于民科園“一核三園”的軌道交通產業園范圍內，是白云區土生土長的民營企業。受限于歷史征收手續缺失等問題，企業一直無法實施產能拓展和廠區建設，單位土地產出無法進一步提升。

通過全面改造途徑，項目擬建成為高新、智能、綠色的清潔能源裝備研究生產基地，規劃建筑面積由原先不足10萬平方米增加至21萬平方米，容積率由不足2.0提升至4.0，預計達產后年產值和稅收均實現翻一番的目標。

白云區的工業用地主要集中在民科園。記者從民科園管委會了解到，民科園全面摸查園區內的工業用地，按照節約集約用地和產城融合原則打包修改控制性詳細規劃，將工業用地容積率上限提升至4.0，預計釋放產業載體面積330萬平方米。

目前，民科園正在推動15宗提質增效項目，總建筑面積103萬平方米，項目總投資37.4億元，預計達產可實現產值138億元，稅收5.9億元。

因地制宜微改造

助力企業資產增值

記者走訪了解到，部分企業暫時無意建設新廠房，但希望盡早完善歷史用地手續，解決土地確權問題。然而，根據廣東省的“三舊”改造政策，完善歷史用地手續的其中一個前置條件是全面改造。

能否既不啟動全面改造，同時也能解決長期困擾企業的土地問題?

去年，廣州市舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引出臺，自此舊廠房自主改造除全面拆除重建方式以外，還可選擇微改造方式，企業根據自身廠房質量、生產經營狀況自主選擇不同的改造模式，為企業完善歷史用地手續打開了一扇窗。

有別于鄰家女孩、江豐實業等“工改工”全面改造項目，“工改工”微改造在保留原建筑物主體的基礎上，采取改建擴建加建、局部拆建、完善公建配套設施等方式實施微改造。

“工改工”微改造的資金門檻較低，要求原則上實施改造的建筑面積占比(實施改造的總建筑面積占原有總建筑面積的比例)不低于5%，不超過15%。

“有意愿申請‘工改工’微改造的企業主要有兩類，一類是希望先啟動改造，以此完善土地手續，為以后的全面改造做準備;另一類是廠房還算新，沒有到淘汰的地步，希望完善土地手續，改善廠區環境，實現企業資產增值。”廣州市規劃和自然資源局白云區分局相關負責人介紹，“‘工改工’類微改造的新政策，解決了一部分園區企業翹首以盼的需求，極大地加強了舊廠改造政策的落地實施。”

廣州市迪士普音響科技有限公司“工改工”項目采取的是“全面改造”與“微改造”結合的方式。“我們正在籌備未來幾年上市，企業資產的確權非常重要，借助‘工改工’類微改造，我們可以對部分廠房完善土地手續，解決歷史遺留問題，優化企業資產管理實現保值增值。”廣州市迪士普音響科技有限公司董事長辦公室主任東蓮正告訴記者，“借助微改造，我們計劃把宿舍樓、辦公大樓進行美化升級，提升員工幸福指數、增加企業合法產業載體。”

為進一步擴大“工改工”微改造新政惠及面、解決共性問題，幫助企業渡過疫情以來的發展難關，廣州市規劃和自然資源局白云區分局會同民科園管委會、江高鎮政府面對面為企業答疑解惑，既開展政策解讀，也提供專業的政策服務。據了解，目前有意愿開展微改造的企業涵蓋音響、照明、醫療健康、服飾等領域。與此同時，在推動“工改工”工作中，白云區強化項目產業策劃、產業導入、產業效益和履約監管，緊扣白云區“6+6”產業集群發展方向，注重培育有核心競爭力的品牌，通過更新改造推動產業轉型升級。

關鍵詞： 自然資源 清潔能源 粵港澳大灣區 醫療健康