每日消息!南昌申請“退群”背后:集中供地有多冷?

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作者|陳盼盼

出品|焦點財經(jīng)

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多城“加推”集中供地之際，江西南昌站出來說：“我不想玩了”。

10月28日，江西省住建廳發(fā)布通知稱，將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，其中提及，“發(fā)揮省聯(lián)席會議辦公室牽頭協(xié)調(diào)作用，協(xié)調(diào)省自然資源廳積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出”。

政策一出，引發(fā)市場關(guān)注。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南昌提到了“發(fā)揮”、“協(xié)調(diào)”、“力爭”等詞，說明目前此類想法已經(jīng)形成，但擔(dān)心遇到阻力和困難，畢竟目前各地都在執(zhí)行集中供地政策。

南昌土地財政承壓

其實，南昌選擇退出群聊，頗有一絲無奈。

作為典型的弱二線城市，南昌對土地財政依賴度較高。2020年南昌土地與財政依賴度為56%，遠(yuǎn)高于省會城市均值(44.9%)及全國水平(44.3%)。去年，南昌土地市場攬金184.66億，較2020年大幅下降，創(chuàng)下6年新低。

今年，南昌自發(fā)實行集中供地方式。目前，其已完成3輪集中供地，但整體表現(xiàn)不及預(yù)期。

一方面，土地出讓金下降。今年三批集中供地南昌合計供應(yīng)涉宅用地52宗，成交30宗地，合計攬金約153億元，遠(yuǎn)不及去年，土地財政進(jìn)一步承壓。拿地企業(yè)方面，以“國家隊”為主。在南昌前兩輪供地中，贛系國企累計拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價成交，“國家隊”托底現(xiàn)象明顯。

中指研究院指出，隨著財政部126號文出臺，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。地方國資拿地占比走高，在一定程度上加大了地方政府債務(wù)風(fēng)險。

另一方面，土地供應(yīng)計劃完成度較低。今年，南昌計劃供應(yīng)土地25280畝。前兩輪集中土拍以底價成交為主，合計完成土地供應(yīng)計劃的25.6%。而在10月11日結(jié)束的第三批集中供地，共掛出22宗涉宅地，其中12宗地塊因無人出價導(dǎo)致流拍，流拍率高達(dá)55%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，高流拍下，南昌如果繼續(xù)保持兩集中，土地拍地效率將會降低。

值得一提的是，去年下半年以來，南昌商品房銷售持續(xù)低迷，房價持續(xù)下跌。2022年1-8月南昌商品住宅銷售面積為165萬平，同比下降39.2%。與此同時，南昌樣本住宅平均價格自2022年1月開始，連續(xù)8個月下跌。

嚴(yán)躍進(jìn)在點評南昌爭取退出集中供地的政策是表示，集中供地是此前房地產(chǎn)市場過熱時候出臺的政策，即和樓市熱度有較大的匹配關(guān)系。而當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境出現(xiàn)了變化，對于集中供地政策提出調(diào)整，恰是吻合了市場化導(dǎo)向，也體現(xiàn)了一城一策的重要決策。

22城供地完成率不足五成

南昌并非首個對集中供地模式進(jìn)行調(diào)整的城市。

集中供地政策始于2021年初。彼時，自然資源部要求，22個重點城市改變分散式供地模式，采取集中供地政策，集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，原則上全年不得超過3次。

此舉初衷是減少土地出讓過程中的“信息差”，降低土地市場競爭熱度，穩(wěn)定地價。

2021年，22個城市均準(zhǔn)時準(zhǔn)量的完成三輪集中供地。期間，隨著房地產(chǎn)市場下行，土地市場熱度亦明顯回落，底價成交、地塊流拍成為常態(tài)，央企、國企成為主角，本土房企下場兜底。

今年以來，盡管各地紛紛優(yōu)化土拍規(guī)則，希望提振企業(yè)拿地積極性，但收效甚微，土地市場低溫態(tài)勢未改。

中指院統(tǒng)計，截至10月27日，22城供地計劃完成率不足五成。三批次22城推地量較二批次有所增長，但較去年三批次降幅仍在三成。

在此背景下，多地對集中供地政策進(jìn)行調(diào)整甚至取消。年初，青島、成都、濟(jì)南、蘇州、重慶和武漢等城市明確提出，2022年進(jìn)行4批次集中供地，改變此前三批次一年的供地模式。6月、8月，北京、深圳相繼宣布增加一輪集中供地。

9月21日，武漢宣布，2022年集中供地由3次變成6次，計劃在9月、10月、11月安排集中供地四批次、五批次、六批次。

兩日后，長沙供地云官方通知，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。通知稱，該調(diào)整是為適應(yīng)長沙市土地招商工作需要，切實為市場主體提供及時便捷的信息服務(wù)。而在長沙之前，徐州、西安等地先后取消“集中供地”模式。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對焦點財經(jīng)表示：“兩集中政策的出臺主要目的在于貫徹房住不炒，實現(xiàn)三穩(wěn)目標(biāo)。從2021年土拍的實際情況來看，實現(xiàn)了一定的穩(wěn)地價的效果。然而，進(jìn)入2022年，市場恢復(fù)力度不及預(yù)期，行業(yè)存資金壓力，兩集中對企業(yè)的資金流要求較高，因此多個城市將集中供地變成四批次”。

王小嬙指出，在當(dāng)前的土地市場低溫運行的背景下，預(yù)計后續(xù)其他城市也會根據(jù)市場情況對當(dāng)?shù)氐耐僚哪Ｊ竭M(jìn)行調(diào)整，兩集中政策進(jìn)入因城施策階段。

在中指研究院看來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行階段，土地市場也將隨之發(fā)生大幅調(diào)整，地方政府土地財政模式難以為繼。接下來，地方政府為穩(wěn)定土地市場，預(yù)計會加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例并放松地塊出讓條件，市場較差的城市地價也存在下調(diào)預(yù)期，同時針對 “集中供地”模式、規(guī)則上，也存在優(yōu)化可能。

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