您的位置:首頁 >熱訊 > 新三板 >

土地轉(zhuǎn)讓合同有效嗎

土地轉(zhuǎn)讓合同有效嗎

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方,將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方,受讓方支付價(jià)款的行為。我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定:“依法改變土地權(quán)屬和用途的,應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第61條第3款規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記,經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí),由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”


(資料圖)

在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中,經(jīng)常存在以下情形:

1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí),轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書;

2.合同簽訂后,當(dāng)事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù);

3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個(gè)受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下,雙方發(fā)生糾紛,那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力,又如何確定土地使用權(quán)的歸屬呢?

土地轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷

轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓合同的效力

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效。《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6項(xiàng)規(guī)定:未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第39條規(guī)定:“以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為,上述法律條款是對(duì)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定,如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書,則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國(guó)民事立法所依據(jù)的理論及具體條文,物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式,即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下,登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為,登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明,其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物登記之時(shí),屬于合同的履行問題,不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為:《城市房地產(chǎn)管理法》第38條、第39條是對(duì)土地使用權(quán)權(quán)屬變動(dòng)所作的強(qiáng)制性規(guī)定,針對(duì)的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù),其結(jié)果是出讓方無法履行合同,而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點(diǎn)的理論分析和對(duì)法律的解釋,但卻不同意其結(jié)論。

以上就是律霸網(wǎng)小編為您介紹的“土地轉(zhuǎn)讓合同有效嗎?土地轉(zhuǎn)讓合同的效力怎么判斷?”的法律知識(shí)。通過上文的詳細(xì)介紹,我們知道,有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力的有關(guān)問題。在實(shí)踐中,只要合同內(nèi)容沒有涉及國(guó)家的禁止性規(guī)定的,都不會(huì)影響合同的效力。如果您情況比較復(fù)雜,本網(wǎng)站也提供律師在線咨詢服務(wù),歡迎您進(jìn)行法律咨詢。

關(guān)鍵詞:

資訊

圖賞