樓市仍在低迷中徘徊，降幅有所收窄-訊息

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3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況報(bào)告。1-2月份，全國(guó)商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)3.5%，這是自去年以來(lái)首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資信心逐步回升，1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降5.7%，開(kāi)發(fā)投資增速結(jié)束累計(jì)同比持續(xù)21個(gè)月降幅擴(kuò)大的局面。

單從這兩組數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一些積極變化，低迷現(xiàn)象有所改善，市場(chǎng)信心也在逐步恢復(fù)。特別是一線城市，二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)了小幅反彈現(xiàn)象，已從去年12月份的小幅下跌反彈至小幅上漲。但是，從整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于低迷徘徊狀態(tài)，只是降幅有所收窄，更多指標(biāo)仍然處于下跌狀態(tài)。1-2月份，住宅投資下降4.6%、住宅施工面積下降4.7%、住宅新開(kāi)工面積下降8.7%、開(kāi)發(fā)商自籌資金下降18.2%、定金及預(yù)收款下降11.4%、個(gè)人按揭貸款下降15.3%等。相反，截至2月末，住宅待售面積卻增長(zhǎng)了15.5%。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境并沒(méi)有明顯改變，政策的作用主要表現(xiàn)在防止市場(chǎng)深度低迷、深度下滑方面，讓市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，讓開(kāi)發(fā)商不再恐慌。至于市場(chǎng)恢復(fù)，從前兩個(gè)月的情況來(lái)看，沒(méi)有明顯跡象。即便一線城市二手房?jī)r(jià)格回彈，也是個(gè)別現(xiàn)象、暫時(shí)現(xiàn)象，而不是整體格局、發(fā)展趨勢(shì)。這也意味著，寄希望于市場(chǎng)恢復(fù)來(lái)解決開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃問(wèn)題、緩解地方發(fā)展矛盾，至少目前還是可能性不大的。特別是開(kāi)發(fā)商，仍然把希望寄托在政策身上、政府身上、銀行身上，是不對(duì)的，是會(huì)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大的。降價(jià)售房，是開(kāi)發(fā)商必須拿出的行動(dòng)和做出的回應(yīng)。

有關(guān)方面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本判斷是，整體還是處在調(diào)整階段，后期隨著整體經(jīng)濟(jì)逐步改善，市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。“逐步企穩(wěn)”的結(jié)論是正確的，也是符合房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際的。但是，能不能企穩(wěn)，恐怕不只是經(jīng)濟(jì)逐步改善、市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好。經(jīng)濟(jì)狀況改善只是一個(gè)方面，或者說(shuō)宏觀形勢(shì)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)能否改善，預(yù)期能否轉(zhuǎn)好，更主要的還是要看廣大居民的住房消費(fèi)觀念如何轉(zhuǎn)變，是繼續(xù)等待觀望還是啟動(dòng)買房。而這又需要開(kāi)發(fā)商拿出行動(dòng)。

必須看到，2月末的住宅待售面積卻增長(zhǎng)了15.5%，這可不是什么值得高興的事。在市場(chǎng)整體環(huán)境不佳的情況下，待售面積增加，除了“保交樓”矛盾逐步緩解外，就是居民購(gòu)房熱情不強(qiáng)、信心不足。這方面，從定金及預(yù)收款下降11.4%、個(gè)人按揭貸款下降15.3%也能看出一些端倪。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商自籌資金下降18.2%，也意味著開(kāi)發(fā)商自籌資金的能力在下降，抗風(fēng)險(xiǎn)能力減弱。如果市場(chǎng)繼續(xù)深度低迷，廣大居民繼續(xù)等待觀望，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是致命打擊。

要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“逐步企穩(wěn)”，關(guān)鍵還在于能夠讓廣大居民住房消費(fèi)預(yù)期升溫、購(gòu)房熱情恢復(fù)、購(gòu)房信心提升。特別是首套房和改善性住房的剛需，能夠有所恢復(fù)。不然，很難改變市場(chǎng)低迷狀態(tài)。

那么，如何才能讓市場(chǎng)走出低迷，讓居民產(chǎn)生購(gòu)房欲望呢？在政策環(huán)境已經(jīng)相當(dāng)好的情況下，唯一能做的，就是讓開(kāi)發(fā)商拿出一些降價(jià)行動(dòng)，一線城市自由調(diào)整，可降可升；二線城市降價(jià)5-10%；三四線城市降價(jià)10-15%，且把這樣的預(yù)期釋放出來(lái)。那么，購(gòu)房者就會(huì)動(dòng)起購(gòu)房心思。

特別需要提醒地方政府和開(kāi)發(fā)商的是，在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)刻，切不要再打房?jī)r(jià)上漲引發(fā)居民購(gòu)房恐慌的主意，且不說(shuō)“房住不炒”定位已經(jīng)決定了房?jī)r(jià)不能再隨意上漲，不能再繼續(xù)炒房，單從居民的購(gòu)房心理來(lái)看，也已經(jīng)完全適應(yīng)了房?jī)r(jià)穩(wěn)定和下降的狀態(tài)。如果再運(yùn)用漲價(jià)手段，會(huì)讓政府公信力大失，讓居民逆反心理大升，也不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的逐步釋放。今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，最大的問(wèn)題就是釋放風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)、排除風(fēng)險(xiǎn)。而工作的著力點(diǎn)，就是商品住宅的銷售，就是開(kāi)發(fā)商加快回籠資金。降價(jià)是最根本的手段，不降價(jià)，沒(méi)有出路。

房地產(chǎn)一頭連著民生，一頭連著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，兩者必須平穩(wěn)，兩者也必須協(xié)調(diào)。尤其是地方政府，不能只看到房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要，而更應(yīng)當(dāng)看到對(duì)民生改善的重要，從而在制定政策時(shí)，能夠充分考慮兩者的關(guān)系，能夠處理好民生與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系，并更多地考慮民生。只要把民生工作做好，把廣大居民購(gòu)房的欲望提起，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用也就自然而然地發(fā)揮了。

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