每日快看：新股前瞻｜業績波動大，盈利能力下行，中億基業三次闖關能否如愿？

三次港交所闖關，傍上“萬科”這尊大佛的中億基業，赴港上市之路卻尤為坎坷。

智通財經APP了解到，中億基業近日向港交所主板遞交上市申請，這是該公司第三次遞表了，曾于2021年5月及2022年4月兩次遞表，均無果告終，不過國泰君安國際作為其獨家保薦人，一直未變。

(相關資料圖)

據了解，中億基業是一家物業開發商，擁有28年的發展史，深耕于銀川和西寧兩大市場，在兩地行業地位較高。根據中指院的資料，按合約銷售額計，該公司自2014年至2021年連續八年在銀川及西寧的所有物業開發商中排名第一，2022年在銀川的所有物業開發商中排名第一。

不過近幾年來房地產行業受到政策影響，行業經營及投融資環境較差，而該公司此次遞表能否獲得港交所綠燈仍是未知數。

市場集中度高，盈利能力下行

智通財經APP了解到，中億基業主要開發及銷售優質的中高端住宅物業，同時也進軍商業物業的開發，包括購物中心及零售店，按分錄業務分為物業開發及銷售、物業租賃服務和管理咨詢及其他服務，物業開發及銷售為核心業務，往年收入貢獻基本超過99%，其中住宅物業貢獻約90%。

從整體業績看，2022年該公司收入規模115.16億元，同比下滑11%，但2021年大幅增長達129.7%，收入波動較大。此外，盈利能力持續下降，2022年毛利率為24.54%，相比于2020年下降7.29個百分點，而股東凈利率5.76%，下降8.42個百分點。值得注意的是，該公司凈利率和股東凈利率差異較大，主要為非控股權益利潤占比較高，2022年達到49%，削去了5.53%的利潤率。

具體而言，中億基業業績取決于物業開發及銷售分部，但該分部包括住宅、商業及停車場，住宅分部為核心業務，2021及2022年收入分別增長149.3%及-11.4%，收入份額分別為90.3%及89.7%。該公司雖然積極拓展商業分部，但進展緩慢，2022年收入份額僅為5.7%，停車場份額為4.2%。

該公司開發各種住宅物業，按物業類型主要分為三個層次：一是首次置業的住宅物業，提供產品包括樂享系及理想系；二是改善型置業者的住宅物業，提供產品包括優享系及公園系；三是高端客戶的住宅物業，提供產品包括尊享系及錦繡系。其客戶群體主要為個人買家、企業實體及政府實體，客戶集中度較低，前五大貢獻僅為1.3%。

截止2022年，該公司擁有合共42個物業開發項目，7個是首次置業者的項目，25個是改善型置業者的項目以及10個針對高端客戶的項目。雖然客戶集中度低，但市場集中度卻很高，主要集中在寧夏銀川和青海西寧兩個地方，合共有32個項目，占比76.2%，收入占比業務超過90%。

該公司核心業務收入波動大其實是項目交付周期導致，如2021年新增交付了8個項目，主要還是銀川和西寧兩個地方的波動，尤其是西寧，建筑面積增長較快。從單價而言，2022年銀川平均售價是7057元，同比有所下滑，但西寧是9369元，基本保持增長趨勢，西寧的收入份額已超過了銀川。

此外，2022年中億基業總土儲662.7萬平方米，其中可供出售、預售及開發中物業，就寧夏及青海兩個地方占比均超過90%。市場集中度過高，可能存在市場競爭及飽和的風險，且全國房地產需求低迷下，銷量下行，價格風險更高，價格下降預期吞噬毛利率水平，持續削弱其盈利能力。

從財報看到，各大業務毛利率均有不同程度下降，2022年物業開發及銷售毛利率24.4%，其中住宅24.1%，商業22%，分別較2020年下降6.9個、4.3個及24.5個百分點。其他業務貢獻較低，毛利率變動對盈利影響不大，期間費用率（銷售、管理及財務）其實是下降趨勢，下降3.74個百分點至4.88%。

值得注意的是，中房萬科實業為該公司和萬科共同成立的經營實體（公司持有40%，萬科40%及深圳花銀20%），2022年擁有位于銀川及西寧的9個開發項目，總建筑面積209.45萬平方米，占比達31.6%。因為花銀把表決權交給該公司故可以并表，不過凈利潤仍要派發出去60%份額，股東分到凈利潤較少。

行業預期不明朗，市場給估值不會很高

中億基業處于房地產行業，前景具有較大不確定，這也是其在資本市場到處碰壁的核心原因。從行業來看，2022年開工的總建筑面積為12億平方米，同比下降39.4%，已出售商品房的總建筑面積為14億平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額13.33萬億元，同比下降26.7%，其中住宅下降28.3%。

縱使形勢不容樂觀，中億基業依然看好未來三到五年保持穩定并有增長潛力。實際上去年底以來，各大融資場所都在為房地產開綠燈，包括貨幣市場、債券市場及股權市場，也因此港A股房地產板塊走了一波反彈。不過香港市場作為擁有全球投資者的國際市場，對國內行業風險會更加重視。

從地區市場來看，2022年各大城市均出現不同程度下滑，該公司核心市場表現較強勁，其中銀川住宅物業投資下滑15.4%，低于全國行業水平。不過該公司在銀川及西寧兩地扎根時間較長，市場份額已排名第一，在增量預期不明朗下，兩地依賴可能會拖累業績的持續成長，但外部城市滲透率低，競爭力也較弱，開拓并不容易。

該公司在招股資料中披露，物業開發商之間的項目合作及合作開發有所增加，已經成為一種行業常態，此類合作模式要求擁有少數股權的物業開發商擁有強大的管理系統、財務狀況及品牌知名度。中房萬科實業是該公司和萬科的首次合作項目，未來該公司或將成功經驗復制到和其他房地產企業的合作。

實際上，中億基業并不缺錢，截止2023年1月，擁有30.16億元的現金等價物，而計息的銀行借款僅為7.5億元，流動比率1.17倍，流動負債中有65.9%是合約負債，這部分非負債項目，后期逐步結轉為收入，整體財務狀況還是比較健康的。該公司堅持赴港上市，或股東構成有關，基本為個人股東，上市后身價上漲具有較高的誘惑力。

綜合看來，中億基業基本面一般，業績波動主要在于項目交付周期，客戶較為分散，但市場比較集中，成長可能會受限，且價格風險下毛利率可能持續下行。不過公司開拓的合作模式，目前占比公司收入比重超過50%，后期可能以此作為快速擴張的模版。該模式下非控股權益雖影響利潤分配，但提升了股東收益率。

該公司上市的最大障礙為所處房地產行業，前景不明朗，雖然國內資本市場頻繁出臺融資便利化政策，但經營層面更多以嚴管為主，降負債控風險仍是行業的發展方向。市場資金對該行業并不友好，板塊短期反彈不足以支撐持股信心，該公司即便取得港交所綠燈，估值也不會很高，上市期待較低。

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