環球觀察：返鄉置業潮來了！河南縣城售樓處爆單，房企人士：二十年沒見過

本文來源：時代財經 作者：鐘黛

伴隨著20億人次投入春運，壓抑了三年的返鄉置業需求開始釋放。

(資料圖片)

“過了元旦，感覺縣城樓市的銷量一下就起來了。我們在河南、安徽的項目，大年三十居然賣了不少，初一下午又有簽約的。從業地產二十年來都沒見過。”某房企管理人士李亮對時代財經表示。

“保守估計，相比去年同期的低基數，春節期間我們的銷量會上漲三至四倍。有樓盤半個月賣了去年半年的量?！崩盍练Q，公司的銷售人員忙著與返鄉潮賽跑，春節期間，僅除夕下午到初一上午放了假。

交通運輸部預計，2023年春運期間客流總量將達到20.95億人次，比去年同期增長99.5%，恢復到2019年同期的70.3%。

返鄉人潮為低迷已久的低線級樓市帶來一抹暖意。克而瑞數據顯示，40個重點城市在春節黃金周的新房成交量僅為35.7萬平方米，同比下降14%，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。

其中，一線城市春節周的新房成交面積同比下降72%，二線同比降幅也達到了28%，而三四線“逆勢翻紅”，返鄉置業初見端倪，同比上漲13%。

“過完元旦就賣瘋了”

河南的地產從業者迎來一個忙碌的春節。

“過完元旦（現房及準現房）就賣瘋了，我們在新鄉的項目在春節前沒貨了。政府都在開土地推介會，我們的投資總已經在找地了?！崩盍两榻B稱。

河南省披露，2023年春運客流總量預計約為8816.1萬人次，較2022年同期增長168.2%，恢復到2019年同期的49.8%。人口較多、返鄉創業及置業人數較多的縣市，成為多家房企搶灘的重點。

南陽市為個中典型。南陽市人社局最新可查詢的數據顯示，2020年有232.5萬南陽人外出務工，一年掙回412.16億元。據南陽市政府，2022年全市有1.5萬人返鄉創業。

南陽市中梁·金科·江山印項目的銷售經理對時代財經表示：“我們今年大年初一開始上班，新年一個月賣了往常兩個月的量。”

南陽市多個新盤加大春節營銷力度。其中，綠都·金科·觀天下推出6萬元返鄉置業補貼，部分房源享83折。“一票萬金”，中梁·瓏熙府的營銷資料則顯示，憑返鄉車票購房可抵一萬元，新年限時認購享85折，另設有老帶新及全民推薦成交獎一萬元/套。

李亮感受到，河南、山東、安徽、四川、湖北等人口大省有明顯的返鄉置業潮。其中，銷量較為突出的地區包括，河南省人口較多的縣市，如南陽市鄧州縣、方城縣，信陽市羅山縣，以及安徽省人口外出做生意較多的縣市，如馬鞍山市和宣城市。

時代財經獲悉，另一家布局低線市場房企的“返鄉機會項目”也有所升溫，春節前一周，其到訪量環比上漲54%，認購量環比上漲92%，金額環比上漲87%，成為該房企業績的主要增量。

該房企感受到，四川、云南、安徽、河南、江西、重慶等地返鄉潮表現顯著。

值得注意的是，這場闊別三年的返鄉置業潮，依然存在冷熱不均的情況。對于低線級樓市，有地產從業者感受到久違的暖意，也有人表示“挺糟心的”。

也有部分縣市的行情表現平淡。時代財經走訪湖南省常德市某縣城發現，多個項目春節期間的到訪量有所回暖，但表現并不突出。不少售樓處處于“躺平”狀態，開工較晚。

有房企高管坦言，現在的低線級市場，營銷的帶動效果較弱，能否成交主要看渠道、價格和性價比。

長期關注低線樓市的地產從業者江喬認為，低線樓市的返鄉置業行情也與省會高度相關。對于湖南等強省會的省份，不少返鄉置業的需求被省會所吸納，三四線城市及縣城的返鄉置業表現較弱。而對于安徽、河南等省份，可能有不少省外返鄉人員覺得，省會吸引力較弱，不如在老家縣城安家。

低線市場告別高周轉？

返鄉置業的熱度是否為曇花一現，三線及以下市場長期走勢如何？多位地產人表示謹慎樂觀，認為未來低線市場的機會不會太多，房企應該轉變打法。

棚改貨幣化安置、城鎮化紅利，曾為三四線及縣城樓市帶來熱烈的行情。廣袤的低線級市場，跑出了碧桂園（2007.HK）、中梁控股（2772.HK）、金科股份（000656.SZ）等頭部企業。

中梁控股董事長楊劍有耳熟能詳的名言：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機會的?！?/p>

具體而言，低線級市場的地價低、資金及取證等方面的監管較為靈活，房企從而多采取資金高周轉的打法，快速攤大版圖。

李亮表示：“我對投發人員的要求是，二線城市拿地的自有資金回報率為20%，三四線為30%，縣城為45%。50%的資金投巨無霸項目，另外50%投標準小項目?！?/p>

江喬表示，龍頭房企A在湖南省某縣城的項目，年化自有資金回報率可以做到一千個點。

然而，當樓市入秋，三線及以下的市場率先降溫。國家統計局數據顯示，2021年8月，三線城市新房價格環比零增長，為2016年以來首次停止增長；此后直至2022年12月，環比均為負增長；其中，2022年4月環比跌幅最大，達-0.6%。

易居研究院報告指出，2022年，100個城市中，一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月。三類城市的去化周期都超過一年，說明銷售壓力都很大，其中三四線城市去化壓力最大。

“三線及以下市場分化加劇，過往虛火的縣市，成交量價急劇下調，而供需健康的縣市，成交情況尚能保溫。”江喬認為。

過往的粗放式發展也為房企埋下諸多隱雷。江喬坦言，A房企在湖南省的銷售業績過往多年位居集團前列，但利潤實際上為負，原因在于攤子太大，拿了很多不賺錢的地。

“行情好的時候，管理者的精力都放在擴張上面。為了達成業績，部分投資人員大肆搶地，即使知道有些地塊資質不佳，也會自行調高年化自有資金回報率。”

“現在A房企內部基本沒人提高周轉了。”他認為，未來三線及以下的市場空間不會太大，留給房企的試錯空間變小了，未來房企的布局應該更加強調“穩”和“準”。

李亮也表示：“我們在探討如何做小規模。”他仍對低線級樓市懷抱信心。其稱，就河南市場而言，之前供應太多，現在庫存也去得差不多了。不少縣城兩年沒拍出地了，供需關系即將逆轉，“堅持下去還是有希望的”。

（文中受訪者均為化名。）

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