房企尋路②｜誰真的做到了降本增效？

當房地產(chǎn)告別黃金時代，行業(yè)利潤水平向制造業(yè)看齊，開發(fā)商將降本增效提到了一個更為重要的戰(zhàn)略位置，多家房企高管都曾在公開場合強調(diào)“向管理要利潤”。

為了節(jié)約開支、提高能效，大家開始收縮投資力度、精簡人員架構(gòu)、調(diào)整薪資安排、砍掉非必要的支出、退出不成熟的新賽道……一系列“縮表”動作后，房企整體費用支出明顯降低，成本管控能力進一步加強。

億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，100家樣本房企的銷售費用支出同比下降15.2%，管理費用支出亦同比下降16.1%，財務(wù)費用總支出則同比上升23.1%。在該機構(gòu)看來，向管理要利潤是行業(yè)走向成熟過程中不可避免的一個階段，企業(yè)必須在某個維度上具備相對獨特的競爭優(yōu)勢，才能走得更加長遠。

(資料圖)

整體費用支出下滑

2021年以來，各類裁員、降薪、縮表的消息在行業(yè)內(nèi)流傳，種種跡象都表明地產(chǎn)人的高薪時代已經(jīng)過去，這一點亦直觀地體現(xiàn)在房企的管理費用支出上。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計，今年上半年，100家樣本房企管理費用總支出為669.6億元，較去年同期的797.7億元下降約16.1%，細分項中的工資薪酬同比下降13%，綠地控股、中交地產(chǎn)、金地集團等房企的管理人員工資薪酬支出均有明顯減少。

譬如綠地控股，截至6月末，該公司2022年的管理費用為50.4億元，同比下降28%左右，其中的職工薪酬由去年上半年的41.2億元降為30.6億元；再如金地集團，該公司管理費用同比下滑25.9%至17.4億元，其中人工費用從17.8億元降至12.3億元。

與這二者相似的房企不在少數(shù)。

數(shù)據(jù)顯示，100家樣本房企中有64家管理費用下降，其中不乏萬科、碧桂園、中海、華潤置地、龍湖等頭部房企；費用增長的則有21家，招商蛇口、綠城中國、越秀、建發(fā)國際等均在此列，其中建發(fā)國際漲幅最高，從去年上半年的0.5億元增至3.1億元，同比增長5倍左右；另有15家變動不大，與去年上半年基本持平，如佳源國際、上實城開、京投發(fā)展等，這部分企業(yè)規(guī)模普遍不大，管理費用規(guī)模也不高，其中城建發(fā)展以1.9億元的金額位居該行列的第一名。

銷售費用的變動趨勢與管理費用基本保持一致。上半年，100家樣本房企的銷售費用總支出為555.5億元，較去年同期的655.1億元下降15.2%，為近年來的首次下降。

要達成這一成果并不容易。過去數(shù)年，為搶占市場份額、擴大經(jīng)營規(guī)模，開發(fā)商們在市場向好時往往需要更多的成本支出，銷售不景氣時亦會加大營銷力度、促進去化，因而房企的銷售費用始終居高難下。

2022年上半年，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)連續(xù)數(shù)月下滑，企業(yè)收入規(guī)模亦出現(xiàn)不同程度的下降，多重因素影響下，開發(fā)商縮減了廣告宣傳、中介代理費等方面的開支。若從100家樣本房企中的A股上市公司來看，44家已公布數(shù)據(jù)的房企銷售費用中的工資薪酬同比下降22.6%，廣告宣傳費用則同比下降18.2%。

整體來看，上半年共有59家房企的銷售費用有所下降，在100家樣本房企中的占比為59%，碧桂園、中海、保利發(fā)展、華潤置地等均在此列。其中碧桂園較去年同期下降了31.2億元，降幅達到40.5%，新城控股亦同比下降38%至17億元，華潤置地則由25.3億元降至20億元。

銷售費用上升的房企則有34家，如萬科、招商蛇口、中國金茂、建發(fā)國際等。其中萬科今年上半年的銷售費用為48.3億元，為100家樣本房企中最高的一家；中國金茂該指標為10.6億元，較去年同期的6.5億元增長63%；綠城中國為11.7億元，同比增長約27%。

除上述房企外，還有7家與去年同期基本持平，分別為合景泰富、城投控股、鳳凰股份、宋都股份、浦東金橋、寶新置地以及深物業(yè)A，其中合景泰富的銷售費用維持在7.8億元，剩余6家則皆不超過1億元。

財務(wù)費用方面，由于人民幣匯率波動，部分房企發(fā)生匯兌損失，造成財務(wù)費用上升。根據(jù)億翰智庫統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年100家樣本房企的財務(wù)費用總支出為634.2億元，較去年同期的515.3億元上升約23.1%。

具體來看，上半年共有51家房企財務(wù)費用上升，包括保利發(fā)展、富力、陽光城等。其中富力則為100家樣本房企中財務(wù)費用最高的一家，為52億元，較去年同期的15.9億元增長2.27倍；陽光城則為18.2億元，同比增幅達2.3倍。

財務(wù)費用下降的房企數(shù)量為37家，其中萬科從去年上半年的45.5億元降至21.3億元，同比降幅為53%；合景泰富由7.6億元降至1.1億元；佳源國際則直接降為0，其去年同期該指標為0.3億元。

此外，還有12家財務(wù)費用與去年同期相比變動不大，這部分企業(yè)的財務(wù)費用規(guī)模均較低，只有光明地產(chǎn)、中洲控股超過1億元，二者分別為3.7億元、2.2億元；龍湖則依然保持在0.8億元的水平，其也是出現(xiàn)在此梯隊的唯一一家頭部房企。

國資房企更勝一籌

在行業(yè)利潤水平持續(xù)下行的背景下，大部分房企都以降費用來應(yīng)對變動，但仍有部分房企在三費費用方面的支出有所上升，如建發(fā)國際、綠城中國、招商蛇口等。它們多為國/央企，流動性壓力較小，經(jīng)營情況亦較為穩(wěn)定。

同時由于土地市場溢價回歸理性，民營房企玩家逐漸減少，這些國企、央企憑借自身優(yōu)勢積極拿地，業(yè)務(wù)未出現(xiàn)明顯收縮，因而費用支出未見明顯減少，反而隨著業(yè)務(wù)擴大而繼續(xù)增加。

從營業(yè)收入口徑的三費費用率（三費費用/營業(yè)收入）來看，100家樣本房企的平均值為12.76%，低于均值的共有62家。其中佳源國際最低，為3.1%，臥龍地產(chǎn)以3.6%的水平位居第二，這兩企業(yè)的財務(wù)費用均為0；中海為第三名，其三費費用率（營業(yè)收入口徑）為3.7%。

4%-13%（不含13%）梯隊的房企共有59家，萬科、保利發(fā)展、越秀、華潤置地、濱江集團、碧桂園、招商蛇口等規(guī)模房企均在此列，其中萬科為5.7%、綠地控股為5.8%、越秀6.1%、龍湖6.7%、保利發(fā)展與華潤置地均為7%、碧桂園8.2%、濱江8.9%、招商蛇口9.4%，蘇州高新排在該梯隊之末，為12.7%。

以寶龍、雅居樂、中國金茂、合景泰富、合生創(chuàng)展等為代表的29家房企位于13%-20%（含20%）梯隊，其中雅居樂為13.2%、中國金茂15.4%、寶龍16.3%、大悅城16.8%、合景泰富以及合生創(chuàng)展則分別為19.2%、19.9%。

超過20%的則有9家，大唐控股、新湖中寶、陽光城、富力均位于該梯隊，其中富力該指標為44.8%，為100家樣本房企中最高的一家，陽光城也高達32.7%；另外，華僑城、建業(yè)、京投發(fā)展、首開股份四家有著國資背景的房企亦在此列，其中首開股份的三費費用率（營業(yè)收入口徑）為38.1%，僅低于富力。

若以企業(yè)性質(zhì)來看，52家民企的三費費用率均值約為12.85%，剩余48家有著國資背景的企業(yè)則為12.65%。

銷售口徑的三費費用率（三費費用/當期銷售額）方面，80家樣本房企的均值為10.6%。其中濱江一騎絕塵，以1.4%的水平領(lǐng)先；緊跟其后的是中海，該指標為2.7%。這是唯二的兩家三費費用率（銷售口徑）不超3%的房企，上半年經(jīng)營效率和成本管控水平遠超同行。

3%-10.6%（含10.6%）梯隊的房企共有49家，占比為61.25%，絕大部分頭部房企都處于該區(qū)間，如建發(fā)國際，其以3.2%的水平位居第四；保利發(fā)展、越秀、時代控股、旭輝、綠城中國則皆不超4%；華潤置地、招商蛇口、華發(fā)、金輝、中駿、金地集團等不超5%；萬科、中梁、美的置業(yè)皆為5.5%；遠洋6%、合景泰富6.2%、中國金茂6.3%、碧桂園7.2%、龍湖7.4%。

10.9%-20%（含首尾）的則有19家，包含寶龍、信達地產(chǎn)、保利置業(yè)、建業(yè)、陽光城、合生創(chuàng)展、華僑城等企業(yè)。另有10家房企的三費費用率（銷售口徑）超過20%，其中城投控股為26.1%、蘇州高新為28.6%，富力30.1%，億達中國最高，為37.4%。

銷售口徑中，45家民企的三費費用率均值為10.84%，略高于有著國資背景房企的10.28%的平均值，國資背景的企業(yè)整體成本管控能力仍略勝一籌。

另一方面，上述數(shù)據(jù)亦可以看出，銷售規(guī)模越高的企業(yè)，三費費用率則越低。億翰智庫指出，三費費用管控能力較強的房企通常在銷售、融資等經(jīng)營維度上無明顯短板，它們或深耕在某一區(qū)域城市，或主打高端改善產(chǎn)品，“至少會擁有其中一個特征”。

關(guān)鍵詞： 降本增效