天津樓市政策落地在即？一文說清！

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【資料圖】

大概有三件事可以做：

刺激樓市是必然方向，但是力度多大，哪些政策？大喇叭喊了接近一個月，市場沒看到實質(zhì)性動作，進入再而衰，三而竭的疲憊階段，真正落地的東西這才緩緩而來。今天廣州、深圳接連執(zhí)行認房不認貸、存量住房貸款下調(diào)、天津樓市政策刺激小作文滿天飛、嘉興全面放開限購……看來政策終于終于進入了實操階段！

PART 01

一線城市坐不住了！大超預期

就在剛剛，深圳市發(fā)布《優(yōu)化住房貸款套數(shù)認定標準的通知》，通知提到：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

很多地產(chǎn)媒體驚呼：大超預期！

的確是，深圳樓市火的時候那叫一個烈火烹油，而且因為住宅用地規(guī)劃的少，住房嚴重不平衡，一度被炒到天價。但是就這么一個地方都放開了住房套數(shù)認定，落實“認房不認貸”，如果結合離婚手段，低杠桿撬動深圳房產(chǎn)不是夢。

作為一線城市，深圳還是慢了一步，今天上午廣州發(fā)布了消息：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州以一天時間的領先成了首個落實“認房不認貸”的一線城市，對比一下，深圳貌似連文字都沒咋改。

照這個水平下去，其他二線城市跟進基本上是板上釘釘?shù)氖虑椤?/strong>

天津在一周之前就有資深業(yè)內(nèi)放出了消息，今天小作文再度流傳：

1、天津住房新政預計在831正式發(fā)布，9月1日正式執(zhí)行

2、非市內(nèi)六區(qū)完全不限購，誰都可以買，買多少套都可以，也不需要完稅證明與社保資質(zhì)。

3、在外地上學的大學生可以在市內(nèi)六區(qū)買一套房，只需要在天津企業(yè)開具證明就行。

4、非市內(nèi)六區(qū)貸款首套2成，二套3成。

5、貸款年限從25年調(diào)整為30年。

為嘛認房不認貸沒涉及？因為2022年，天津已經(jīng)開始執(zhí)行認房不認貸的政策：無個人購房貸款記錄且在本市無房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，首付款比例最低為30%。已結清購房貸款且在本市無房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行。居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買第二套住房的，首付款比例最低為40%。其實跟廣州深圳是一樣的，

PART 02

工具箱見底！天津政策就看明天？

很多人問天津樓市政策的小作文靠譜不靠譜？大概率是靠譜的，而且這一波放開之后，天津就只剩下市內(nèi)六區(qū)在執(zhí)行限購政策了。如果還不行，干脆就全放開吧，別研究上下三區(qū)分撥放開的事情了，畢竟浙江嘉興已經(jīng)全面取消限購。

我花了點時間研究了一下刺激樓市的政策工具箱：一共有8個方面，其中針對供應端的包括融資、土地供應、商品房限價以及房屋限售四大方向。需求端主要是限購、首付比例、貸款額度以及交易環(huán)節(jié)的稅費。

就這個表估計也很不容易搞清楚，我查了查全國各地政策的內(nèi)容，針對買房人，也就是需求端的，基本上集中在12個大類當中，也就是說政策工具箱里給買房人的有12種武器。

天津的現(xiàn)行政策，就是下面這個表：看不清楚的點開可以看大圖：

1、天津公積金政策很給力，最給力的地方是認房不認貸，另一個就是外地的公積金也可以使用。這倆點一個是釋放本地高公積金余額客戶的購房潛力，另外一個就是吸納外地繳存客戶的購買力。這倆點放松后，估計天津公積金政策基本上放無可放了。

2、購房補貼、現(xiàn)房銷售、取消限售這些內(nèi)容天津都不太涉及，限售只在局部地方實行過，屬于無關緊要的政策。而補貼政策，相對于天津的房價，沒有太大影響。

3、認房不認貸天津去年已經(jīng)放開了，利率同樣是參考最低限度執(zhí)行。落戶基本上沒什么門檻了，畢竟濱海新區(qū)落戶后，可以遷入市區(qū)不是什么難題。

4、房票與貨幣安置方面，我查了查，機構估算的天津城中村改造規(guī)模只有233億，自建房比例2.3%，本身沒多少，考慮到很多已建完還空著的還遷房這個政策很難形成太多新的購買力增量。

除了這些，12般武器當中，留給天津能用的也只有三樣了：首付比例與貸款政策調(diào)整、進一步擴大非限購區(qū)域的范圍，以及在全國政策的基礎上，升級稅費減免的政策。

所以我說：天津這一波政策落地之后，工具箱基本上見底了，以后再想刺激就全面放開吧，別墨跡了。

PART 03

核彈級政策？高射炮的威力！

這三板斧里面最具有沖擊力的就是限購政策放松，目前只有濱海新區(qū)不限購。限購有兩個方向，限制了本地人2套以上的購房，另一個就是限制外地人買1套。

假設市內(nèi)六區(qū)以外的區(qū)域真的全部放開了，大家猜猜會影響哪類人？

1、市區(qū)人在環(huán)城買房的

2、環(huán)城四區(qū)遠郊五區(qū)買第三套以及更多套的客戶，

3、外地人買多套的。

第一類客戶的確是存在的，就是被市區(qū)房價擠出的改善客戶，這類型客戶不會距離環(huán)線太遠，因為畢竟生活圈還在環(huán)內(nèi)，所以直接利好的就是環(huán)城四區(qū)的改善類產(chǎn)品。但是環(huán)城市場除了少量的別墅產(chǎn)品，過去幾年除了水西一類的片區(qū)供應改善產(chǎn)品，其他多數(shù)都是定位小戶型低總價，求安全。本身沒幾個項目供應大戶型產(chǎn)品，也沒有那么優(yōu)越的地段，突出的產(chǎn)品。所以這類型客戶本身沒多少，能買的項目也真心不太多。

第二類客戶能有多少？恐怕要打個問號，比如有個粉絲說西青教育不太好，我得市區(qū)買個學區(qū)房。也有人說當年買西青是買不起市區(qū)，賣了西青倆套能換一套市區(qū)了，往市區(qū)走走。

環(huán)城四區(qū)客戶買第三四套的目的就是改善，改善居住面積或者改善學區(qū)，市區(qū)限購那就意味著改善學區(qū)沒指望了。所以這個政策對于本地人改善來說，有需求的沒放開或者是沒供應，沒需求的放開也沒用。

第三類客戶就是外地人，買了天津的房子目標大多數(shù)在于落戶，落戶有一套足以，除了少數(shù)父母要來投靠的會買第二三套？其余基本上不存在的。

限購放開肯定對樓市有利好，利好環(huán)城改善項目、遠郊五區(qū)核心區(qū)的改善項目，但是大多數(shù)項目都沾不到光。

除了限購政策，另外政策方向首付比例降低、貸款條件更優(yōu)越，這個的確是鼓勵加杠桿，也是最有效的降低購房門檻的政策。

目前天津執(zhí)行的政策是首套3成二套4成，假設調(diào)整后首套2成首付，二套3成首付有沒有沖擊力？當然有，但是沖擊的是價格敏感性客戶，而非有購買力的客戶。

打個比方，有個小朋友手里只有15萬，三成買房總房款只能到45萬，即使是借點錢也就能到60萬的房子，沒啥可選的。但是如果降低首付以后，借點錢就能撬動100萬，能買個差不多的老房子倆室了，最起碼以后結婚后也夠用了。

真正能刺激的就是這部分價格敏感的客戶。但是這部分客戶我一直說被挖了韭菜根。原本環(huán)城單價2萬的房子90平左右，總房款180萬是上車門檻，首付需要54萬買不起。后來發(fā)現(xiàn)降價到了1.5，首付只需要45萬了，還是買不起

過倆月發(fā)現(xiàn)，降到了120萬，首付只需要36萬了，真要是剛需，誰能不心動？

所以降一波價格割一波韭菜，最后只剩下過去連36萬都掏不出來的、價格極度敏感的客戶，等待著首付比例下調(diào)。上車門檻到了22萬！

如果這波韭菜割完以后下一波得剛到神馬地步？首付5萬10萬么？所以如果有低價老房子打算出手，政策出來就掛出去，如果想看政策效果就掛的稍微高點！

真正想買二套的客戶眼下面臨的最大問題不是首付比例太高，而是收入預期不足，不敢妄動。除此之外，靠降低首付比例能刺激購買的這波客戶意味著首付款本來就不充足。首付款不充足的情況下想要置換，大多數(shù)就需要賣出去老房子。

但是，賣出去1套老房子的同時，就意味著少賣了1套新房。沒錯，眼下天津二手房掛牌量已經(jīng)接近18萬套，政策出來之后，二手房跟新房的客戶爭奪更加明顯。

所以大致來看，政策真正能帶動的第一批客戶是觀望類型的客戶，有錢不著急，政策出來有合適的就買了。真正指望政策門檻放開帶來的增量客戶，實話說，相比于眼下的市場供應、二手房掛牌量，那是灑灑水。

今天一口氣又放出了30塊地，有個粉絲說：看到又有30宗地塊上架，我就放心了。這賣地的動力，一定可以把房價打下來。

PART 04

多賣2萬套？很樂觀的說！

首付比例降低與放開限購是過去歷次調(diào)控最有效的政策，但是是建立在投資需求旺盛、剛需基本盤旺盛，改善客戶的收入預期良好，而且二手房交易比較順暢的環(huán)境下。但是眼下這種環(huán)境，投資需求還有多少？真正的投資客戶都買高端盤，環(huán)外壓根不考慮了。而剛需客戶韭菜根都快被刨沒了。

改善客戶既然算是改善，那意味著置換目標的房源往往比現(xiàn)住房貴，加碼杠桿？明天工資有保障么？年底的年終能兌現(xiàn)多少？而且二手房能理想的價格賣出去么？所以核心就是：需求已經(jīng)基本飽和、購買力與房價的失衡、房價與租金收益的失衡。這個最有效的大殺器，能撬動的規(guī)模趕得上當年的1/5就算不錯了。

2016年2月，是上一次樓市刺激政策的高點，限購限貸放松、首套2成落地執(zhí)行，當年天津銷售商品住宅2582萬平方米，到2017年重新限購，就會落到了1378萬平方米。算下來，政策刺激的增量在1000萬平方米左右。

而當時的天津新一線城市、年均人口涌入四十多萬，高考紅利、房價均值才13728元/平方米，高端項目也不過4萬大關。但是現(xiàn)在呢？人口外流？房價基數(shù)高企？所以樂觀情況下，天津政策出臺之后一年內(nèi)能有2016年政策刺激之后1/5的增量就阿彌陀佛了。

也就意味著最多不超過200萬方的增量。2022年大家都知道只賣了800多萬方，考慮到口罩影響，今年天津自然狀態(tài)下有希望恢復到1000萬方以內(nèi)。如果政策刺激增量1年內(nèi)能釋放200萬平方米，今年剩下的四個月占一半的話，今年也就是1100萬方的銷量水平。只相當于2021年的市場規(guī)模。

所以結論很簡單：

1、政策能夠刺激的增量有限，頂多讓天津銷量回升到過去的水平

2、抓住機會的開發(fā)商與個人能解套，低品質(zhì)房抓緊出手。

3、銷量無可避免的短暫回升后還會下滑

4、價格沒等穩(wěn)定漲上去就得伴隨著銷量回落掉下來。

5、遠郊區(qū)縣與環(huán)城四區(qū)買改善的客戶可以出手，其他的真心不必著急。

6、不要買非成熟區(qū)域！不要買非成熟區(qū)域！

7、不要盲目加杠桿！恐慌是最致命的！