年報(bào)觀察 | 金科服務(wù)破繭

觀點(diǎn)網(wǎng) 第一大股東變更、加速轉(zhuǎn)型升級，對金科服務(wù)而言，2022年是承上啟下的一年。

3月30日，金科服務(wù)發(fā)布2022年全年業(yè)績，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入50.05億元，來自空間物業(yè)服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、本地生活服務(wù)及數(shù)智科技服務(wù)收入分別占總收入81.9%、6.7%、9.7%及1.7%。

其中，金科服務(wù)最核心的基礎(chǔ)物管錄得36.8億元收入，比上一年增加28%。

(相關(guān)資料圖)

于2022年12月31日，金科服務(wù)合約建筑面積達(dá)到3.6億平方米，63.5%為獨(dú)立第三方開發(fā)物業(yè)，2022年全年新增在管面積4450萬平方米。

從區(qū)域分布看，金科服務(wù)西南核心區(qū)域在管面積1.26億平方米，占總在管面積49.5%，長江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域在管面積2.06億平方米，占總在管面積80.7%。

走向獨(dú)立

3月31日早晨，金科服務(wù)再發(fā)人事變動(dòng)公告稱，于股東周年大會結(jié)束后，羅利成將不再擔(dān)任非執(zhí)行董事，曹國華、陳志峰不再擔(dān)任獨(dú)立非執(zhí)行董事，以及韓翀不再擔(dān)任股東監(jiān)事。

觀點(diǎn)新媒體查閱獲悉，上述數(shù)人大部分與金科股份有千絲萬縷的聯(lián)系，如羅利成曾擔(dān)任金科股份聯(lián)席總裁，韓翀為金科股份職工代表監(jiān)事等。

非獨(dú)立董事層面，董事長夏紹飛將繼續(xù)擔(dān)任執(zhí)行董事，博裕委派的董事將增加到三席。

更早之前的2月13日，金科服務(wù)委任曾協(xié)助博裕做過咨詢工作的閆凌陽為財(cái)務(wù)總監(jiān)，原本由金科股份空降而來的徐國富調(diào)任為非執(zhí)董，也被外界解讀為金科服務(wù)進(jìn)一步提升獨(dú)立性的舉措。

2021年末，博裕曾收購金科服務(wù)22%股份，2022年11月，博裕再次要約收購金科服務(wù)11.94%股份，自此成為實(shí)控后者的單一第一大股東。

目前，金科服務(wù)前三大股東分別為博裕集團(tuán)持股34.63%、金科股份持股30.34%、恒業(yè)美好持股7.74%（員工持股平臺）。

據(jù)了解，博裕是國內(nèi)領(lǐng)先的長線投資機(jī)構(gòu)之一，投資方向包括消費(fèi)品和零售、金融服務(wù)、醫(yī)療健康等，也參與過對頭部物企萬物云的投資。

在博裕的支持與督促下，金科服務(wù)摒棄過往，對于經(jīng)營性和非經(jīng)營性賬款，基于會計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行大額減值，財(cái)報(bào)充分反應(yīng)關(guān)聯(lián)方導(dǎo)致的回款風(fēng)險(xiǎn)。

2022年業(yè)績顯示，金科服務(wù)擁有人應(yīng)占虧損18.19億元，主因即是來自金融資產(chǎn)減值虧損凈額21.54億元。

金科服務(wù)指，考慮年內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)峻流動(dòng)性危機(jī)、國內(nèi)新冠疫情反復(fù)以及經(jīng)濟(jì)增速放緩等多重不利因素迭加的影響下，物業(yè)管理行業(yè)遇到前所未有的挑戰(zhàn)，該集團(tuán)關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)商客戶及部分第三方客戶面臨流動(dòng)性困境，出于謹(jǐn)慎性原則對賬面其他應(yīng)收款項(xiàng)、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)均進(jìn)行了減值測試，并計(jì)提了較往年更高額合理減值。

這一舉措更像刮骨療傷，盡管使得當(dāng)年業(yè)績表現(xiàn)不太理想，但金科服務(wù)期內(nèi)錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流入3.93億元，說明運(yùn)營資金周轉(zhuǎn)較為健康，壞消息出清后將迎來更好的發(fā)展局面。

關(guān)于如何解決應(yīng)收賬款，該公司此前公告表示，將通過包括但不限于資產(chǎn)抵債等方式，充分發(fā)揮在重資產(chǎn)銷售、租賃等業(yè)務(wù)上的專業(yè)優(yōu)勢，加速抵債資產(chǎn)的去化，盡最大努力將實(shí)際損失降至最低，帶來更多現(xiàn)金回流。

業(yè)務(wù)層面上，過去金科服務(wù)以市場化第三方外拓為絕對戰(zhàn)略核心，而2022年新增面積里，79.7%均來自第三方。     

由此可見，金科服務(wù)在股權(quán)結(jié)構(gòu)及業(yè)務(wù)層面上，實(shí)際已成為業(yè)內(nèi)少見的獨(dú)立第三方綜合服務(wù)商。

高質(zhì)量轉(zhuǎn)型

相較2021年，金科服務(wù)新拓在管面積有所下降，但這主要為住宅地產(chǎn)行業(yè)承壓下，該公司刻意控制了對新交付住宅項(xiàng)目拓展節(jié)奏所致。

2022年，金科服務(wù)集中評估在過往高速發(fā)展過程中累積下來的低質(zhì)效、低收繳率、負(fù)貢獻(xiàn)項(xiàng)目，并對該等項(xiàng)目逐步進(jìn)行系統(tǒng)性撤場，全年撤場在管面積2780萬平方米，避免項(xiàng)目持續(xù)負(fù)利潤或只有利潤無現(xiàn)金流入等現(xiàn)象。

從年報(bào)看，金科服務(wù)管理效益得到保障且進(jìn)一步提高，截至2022年末，該集團(tuán)平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)提升至每平方米/月2.20元（2021年：每平方米/月2.19元），其中第三方項(xiàng)目平均物業(yè)管理費(fèi)為每平方米/月1.93元（2021年：每平方米/月1.89元）；在管項(xiàng)目坪效提升19.5%至每平方米/年14.4元（2021年：每平方米/年12.05元）；物業(yè)管理服務(wù)綜合收繳率為85.4%（2021年：85.0%）。

另一方面，非住物業(yè)服務(wù)在物管行業(yè)越來越受到重視，得益于在餐食服務(wù)與數(shù)智科技業(yè)務(wù)服務(wù)能力持續(xù)提升，金科服務(wù)聯(lián)合企業(yè)服務(wù)與餐飲服務(wù)協(xié)同獲取項(xiàng)目，全年新增非住物業(yè)在管面積1740萬平方米，成功入駐重慶醫(yī)科大學(xué)附屬第一醫(yī)院第一分院、京東成都天府亞洲一號、藍(lán)月亮（重慶）有限公司、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖南財(cái)經(jīng)大學(xué)等項(xiàng)目，同時(shí)持續(xù)展開城市級及頭部企業(yè)戰(zhàn)略合作。

以本地生活板塊作為第二增長曲線，金科服務(wù)大力發(fā)展餐食服務(wù)（團(tuán)餐和社餐）及酒店管理業(yè)務(wù)，2022年綜合收入增長超300%至3.39億元。

截至2022年底，金科服務(wù)在手資金30.7億元，且無任何有息負(fù)債，財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健。

據(jù)參與金科服務(wù)3月31日業(yè)績會投資者透露，該公司表示，此前借出15億元貸款給關(guān)聯(lián)方是非經(jīng)營性現(xiàn)金流出最大因素。控股權(quán)變更后，金科服務(wù)治理和獨(dú)立性大幅上升，非經(jīng)營性放貸予關(guān)聯(lián)方事項(xiàng)在2023年不會出現(xiàn)。

"在博裕成為公司第一大股東會，會督促管理層謹(jǐn)慎高效地使用30.7億現(xiàn)金，增持內(nèi)生增長，包括戰(zhàn)略性收并購，讓這些資金能夠帶來一個(gè)可持續(xù)、高質(zhì)量業(yè)績增長。"

該投資者稱，會上公司管理層提出，金科服務(wù)2023年目標(biāo)營收增速為超過15%以上高兩位數(shù)增長，且確保新簽第三方空間物業(yè)服務(wù)收入不低于7億元。

同時(shí)，認(rèn)為以可循環(huán)的核心利潤考察財(cái)務(wù)表現(xiàn)更加科學(xué)，因車位、新房銷售或與歷史關(guān)聯(lián)方產(chǎn)生歷史背景的交易對金科服務(wù)而言，均為非循環(huán)性的情況。

據(jù)悉，公司管理層公開承諾，金科服務(wù)希望2023年循環(huán)業(yè)務(wù)歸屬于母公司凈利潤高于4.5億，同時(shí)保障運(yùn)營現(xiàn)金流還要高于這一利潤數(shù)據(jù)。

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