在預(yù)虧潮中，也能找到優(yōu)質(zhì)民企

文/樂居財(cái)經(jīng)靳文雨

(資料圖片僅供參考)

在過去的一年里，市場的低迷情緒持續(xù)蔓延，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷了深度調(diào)整。銷售下滑、虧損、流動(dòng)性危機(jī)等成為行業(yè)熱詞。

以百強(qiáng)房企的銷售額來看，2022年行業(yè)TOP100房企全年累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降低41.6%，多數(shù)規(guī)模房企深陷負(fù)增長困局，銷售業(yè)績普降態(tài)勢明顯。面對如此嚴(yán)苛的市場環(huán)境，房企利潤指標(biāo)的下滑也在所難免。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月23日，已經(jīng)有超過70家A股和38家港股上市房企披露了2022年業(yè)績預(yù)告或快報(bào)。結(jié)果不出所料，不僅民企，就連央國企在內(nèi)多數(shù)房企都沒能逃過預(yù)虧的魔咒。

不過，這種顛覆性危機(jī)，是行業(yè)性的。在調(diào)控的大環(huán)境下，哪怕是一向穩(wěn)健，發(fā)展優(yōu)越的房企，也被裹挾其中。而面臨業(yè)績下滑問題，不同房企展出的狀態(tài)也不一樣。

在動(dòng)蕩的市場中，越能保持穩(wěn)健的房企，在市場復(fù)蘇之后就能更快地恢復(fù)過來。去年一年，部分房企已經(jīng)在降低杠桿、保持穩(wěn)健經(jīng)營方面取得了積極成效。而在今年，包括世茂、雅居樂、美的置業(yè)、新城控股在內(nèi)的部分房企的經(jīng)營，也展現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇信號。

預(yù)虧成行業(yè)常態(tài)

行業(yè)深度調(diào)整的大環(huán)境下，大部分房企的業(yè)績，都受到了影響。

已發(fā)布業(yè)績預(yù)告的房企中，包括碧桂園、新城控股、旭輝控股、正榮地產(chǎn)、時(shí)代中國、雅居樂等在內(nèi)的多家民營房企，去年業(yè)績均出現(xiàn)下滑或虧損。

實(shí)際上，不只是民企，在已披露業(yè)績預(yù)告及年度業(yè)績的房企中，部分央企、國企地產(chǎn)商也同樣未能逃脫虧損的命運(yùn)。2022年預(yù)計(jì)虧損的名單中，還出現(xiàn)了華僑城A、大悅城、首開股份、五礦地產(chǎn)等房企的身影。

其中，2022年華僑城A預(yù)虧80億元到110億元；大悅城預(yù)虧在27.8億元到29.8億元；首開股份預(yù)虧10億元到15億元；五礦地產(chǎn)預(yù)虧在10.55億元到12.31億元。

關(guān)于虧損及凈利潤下滑，房企提到了不同原因，包括疫情因素、毛利率下降、計(jì)提資產(chǎn)減值增加、債務(wù)暴雷、凈匯兌損失等方面。其中，毛利率下降是多數(shù)房企凈利潤下滑的重要原因。

碧桂園表示，受房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營不佳及疫情影響，其2022年開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。同情況也發(fā)生在2021年。

除此之外，因行業(yè)不景氣而對資產(chǎn)計(jì)提了減值準(zhǔn)備，也是被提到最多的一項(xiàng)。

一直按時(shí)還債，有著“硬漢”稱號的雅居樂，則在業(yè)績預(yù)告中提到，去年公司出售附屬公司所獲得的收益減少，同時(shí)因按照香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的要求，對物業(yè)項(xiàng)目及應(yīng)收賬款等計(jì)提的減值卻有所增加，影響了公司的業(yè)績。

不過，這種影響因素，相信只是暫時(shí)的。

有市場分析人士表示，為了穩(wěn)定經(jīng)營生產(chǎn)，民營房企必須要優(yōu)先考慮安全和現(xiàn)金，暫時(shí)犧牲利潤和規(guī)模，由此帶來的大額虧損，以及面對風(fēng)險(xiǎn)而增加減值計(jì)提可能不可避免，預(yù)計(jì)2022年地產(chǎn)行業(yè)減值準(zhǔn)備計(jì)提規(guī)模將繼續(xù)增長。

筑底回暖信號明顯

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前市場仍在出清和分化階段，房企出現(xiàn)大面積虧損實(shí)屬正常，關(guān)鍵是看企業(yè)的可持續(xù)增長能力，如融資能力、產(chǎn)品及交付能力、土儲(chǔ)分布等等，這也是房企未來潛力所在。

目前來看，許多房企比如碧桂園、萬科、雅居樂、中國金茂、新城控股等，仍保持著較好的經(jīng)營狀態(tài)。

其中，民企雅居樂，自2022年11月支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的“金融16條”發(fā)布以來，該房企獲得新增的銀行貸款超30億元。其中，今年1月，雅居樂在境內(nèi)成功發(fā)行中債增公司擔(dān)保的12億元中期票據(jù)；在境外，雅居樂也獲得了2家銀行的新增融資超過4億元人民幣。

此外，公司近日還公告了由中證金及券商通過CDS擔(dān)保的公募債計(jì)劃籌資12億元。

在至關(guān)重要的銷售層面，數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月，雅居樂預(yù)售金額125.6億元，雖然同比下降了10.9%，但其預(yù)售均價(jià)達(dá)到15189元/平方米，同比增長12.5%。與此同時(shí)，雅居樂2月份的預(yù)售均價(jià)同比上漲13%，漲幅高于1月。“觸底反彈”的信號強(qiáng)烈。

去年以來，從中央到地方，包括保交樓措施、下調(diào)房貸利率、放松“四限”、刺激消費(fèi)等政策相繼發(fā)力。

而在今年的全國兩會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升充滿信心，并強(qiáng)調(diào)對優(yōu)質(zhì)房企一視同仁，支持優(yōu)質(zhì)國有房企和優(yōu)質(zhì)的民營房企，改善他們的資產(chǎn)負(fù)債狀況，滿足他們合理的融資需求。

在諸多政策利好的助力下，房企的經(jīng)營環(huán)境將不斷改善，業(yè)績提升也指日可待。

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