環(huán)球要聞：釜底抽薪，深圳為人才下了步大棋

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深圳安居房邁出了一大步。

昨天下午，深圳一口氣發(fā)布4個(gè)關(guān)于保障性住房的征求意見(jiàn)稿通告 。

在這些征求意見(jiàn)稿中，有幾個(gè)地方是值得注意的：

1、深圳安居型商品房，不再安排建設(shè)；

2、深圳共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)行封閉流轉(zhuǎn)，zf有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；

3、共有產(chǎn)權(quán)住房按照市場(chǎng)參考價(jià)格50%左右確定；

4、滿5年收購(gòu)價(jià)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)格×（1+中國(guó)人民銀行三年期定期存款基準(zhǔn)利率）；

5、市場(chǎng)參考價(jià)格由市主管部門(mén)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估測(cè)算確定，或許未來(lái)會(huì)有人才版“指導(dǎo)價(jià)”。

可能很多人，至今都沒(méi)有搞明白深圳的住房類(lèi)型。

按照深圳市存量住宅用地項(xiàng)目清單中的解釋?zhuān)钲谑凶》款?lèi)型包括普通商品住房、全年期租賃商品住房、公共住房（ 人才住房、安居型商品房和公共租賃住房 ）。

其中的對(duì)應(yīng)關(guān)系——

普通商品住房→普通商品住房

租賃型商品住房→全年期租賃商品住房

共有產(chǎn)權(quán)住房→可售型人才住房和安居型商品房

公租房→公共租賃住房

保障性租賃住房→租賃型人才住房

現(xiàn)在的重點(diǎn)是，深圳不再安排建設(shè)安居型商品房。

這樣一來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房的類(lèi)型，就只?？墒坌腿瞬欧康念?lèi)型。

對(duì)深圳而言，利好人才，也就是大學(xué)本科畢業(yè)以上的群體。

去年可售型人才房，憑人才資格，不限社保，吸引了一大批深圳人關(guān)注，甚至一度出現(xiàn)申請(qǐng)系統(tǒng)一度擁擠，咨詢(xún)電話不停忙線的情況。

人才房購(gòu)房采用選房新規(guī)則，但流轉(zhuǎn)規(guī)則卻給市場(chǎng)留了個(gè)大問(wèn)號(hào)。

當(dāng)時(shí)很多人都問(wèn)，這樣的房子，未來(lái)怎么流轉(zhuǎn)？轉(zhuǎn)讓怎么算價(jià)格？

去年鯊魚(yú)覺(jué)得最有可能是參考《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》的方式。

但這樣一來(lái)，可售型人才房就有折價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

如今看來(lái)，轉(zhuǎn)讓收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓的方式升級(jí)了，要比參考老規(guī)則好太多了。

因?yàn)樾碌摹渡钲谑泄灿挟a(chǎn)權(quán)住房管理辦法》征求意見(jiàn)稿中，未來(lái)可售型人才房的折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多，也堵死了未來(lái)可售型人才房流入普通商品住宅市場(chǎng)的通道，掐滅希望通過(guò)可售人才房投機(jī)暴富的想法。

首先是轉(zhuǎn)讓方式年限界定比《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》約定的短，以5年為轉(zhuǎn)讓規(guī)則界線。

5年而不是10年作為收購(gòu)及轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)算界定年限，可以更好把控市場(chǎng)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，也降低購(gòu)房者進(jìn)入退出的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。

這個(gè)時(shí)間的界定，也更有利于共有產(chǎn)權(quán)住房與普通商品住房市場(chǎng)同步，讓共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格變動(dòng)節(jié)奏跟上普通商品住房?jī)r(jià)格變動(dòng)節(jié)奏。

而且，也適當(dāng)增加了共有產(chǎn)權(quán)住房的流動(dòng)性。

其次是假如參考《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，同樣購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的可售人才房，未來(lái)的折價(jià)空間就會(huì)大得多。

舉個(gè)例子，500萬(wàn)買(mǎi)的可售型安居房，如果在買(mǎi)房后的第11年轉(zhuǎn)讓。

如參照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》計(jì)算，政府收購(gòu)價(jià)=500*[1－1.4%*（11－10年）]=493萬(wàn)；

若參照《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法》計(jì)算，政府收購(gòu)價(jià)=500×（1+2.75%）=513.75萬(wàn)。

不過(guò)，也只是收購(gòu)方式的折價(jià)風(fēng)險(xiǎn)減小了。

按照征求意見(jiàn)稿中的收購(gòu)價(jià)的計(jì)算方式，就意味著可售型人才房，未來(lái)收購(gòu)價(jià)不管中途是漲是跌，持有多久，政府回收都只補(bǔ)償三年銀行定期存款利息。

而眼下三年期定存利息是2.75%，隨著國(guó)家利率的波動(dòng)，未來(lái)三年銀行定期存款利率，還是不是2.75%，是不確定的。

但終歸來(lái)說(shuō)，通過(guò)收購(gòu)的方式轉(zhuǎn)讓?zhuān)悄鼙Ｗ≠~面購(gòu)買(mǎi)價(jià)的，可以減少房?jī)r(jià)波動(dòng)，給人才帶來(lái)的損失。

第三是如果參考的是《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》，那么可售型安居房到期，就會(huì)正常流入普通商品房市場(chǎng)，比如龍悅居、僑香村這樣的小區(qū)，繼而出現(xiàn)巨大的套利空間。

而意見(jiàn)征求稿提出封閉流轉(zhuǎn)，不僅不會(huì)對(duì)普通商品住房市場(chǎng)造成沖擊，還可以減少市場(chǎng)對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的投機(jī)心理。

第四是滿5年后，如果是封閉流轉(zhuǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方自由協(xié)商轉(zhuǎn)讓價(jià)格，會(huì)“通過(guò)市場(chǎng)參考價(jià)格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為”。

這就意味著，未來(lái)可售型人才房的轉(zhuǎn)讓或會(huì)誕生共有產(chǎn)權(quán)住房版本的“指導(dǎo)價(jià)”，用來(lái)規(guī)避封閉流轉(zhuǎn)市場(chǎng)下，可售型人才房?jī)r(jià)格大幅跳漲，人才“炒人才房”的情況。

所以無(wú)論從哪個(gè)角度來(lái)看，這一版的《 深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法 》，如果落地基本也就瑣死了可售型人才房的升值空間，回歸到最根本的居住功能，保證人才居有住所，為深圳帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)的動(dòng)力。

從另一個(gè)角度看，安居型商品房不再安排建設(shè)，也有兩個(gè)比較積極的方面。

一方面，安居型商品房和普通商品住房存在一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，減少供應(yīng)，有利于普通商品房市場(chǎng)穩(wěn)定。

不少地段的安居型商品房?jī)r(jià)格與剛需段位的普通商品房?jī)r(jià)格存在價(jià)差，無(wú)形中就分散普通商品住房的購(gòu)買(mǎi)力。

如果持續(xù)供應(yīng)安居型商品房，一定會(huì)對(duì)非核心板塊的樓盤(pán)價(jià)格造成一定的傷害，間接引導(dǎo)了所有購(gòu)房者的情緒，造成市場(chǎng)的中短期震蕩。

對(duì)于深圳眼下冰封的一二手房商品住宅市場(chǎng)而言，并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

所以當(dāng)安居型商品房不再安排建設(shè)，加大供應(yīng)后，是有利于普通商品房的價(jià)格平穩(wěn)的。

另一方面，可以盡快去掉安居型商品房的庫(kù)存。

雖然安居型商品房設(shè)計(jì)的初衷，是為了給來(lái)深圳深發(fā)展一個(gè)上車(chē)的機(jī)會(huì)，但由于地段，配套，戶(hù)型等，滿足不了過(guò)去的剛需群體，導(dǎo)致不少安居型商品房出現(xiàn)不少庫(kù)存或者去化慢。

雖然不少安居型商品房，到最終去化都可以達(dá)到100%，但是去化慢的，也確實(shí)是比較慢。

最明顯的，去年深圳首批滿足條件即可“搖號(hào)”的可售型人才房，6個(gè)項(xiàng)目4422套，15294戶(hù)家庭參與認(rèn)購(gòu)，結(jié)果截至12月28日，深圳住建局官方數(shù)據(jù)顯示，僅1930套房源被選定。

原本6折的市場(chǎng)價(jià)，以為會(huì)引起“哄搶”，畢竟還不需要像以往可售型安居房那般，排隊(duì)輪候，結(jié)果連一半的去化都做不到。

就整個(gè)深圳而言，根據(jù)《深圳市住房發(fā)展 2022 年度實(shí)施計(jì)劃》顯示，2022年深圳的公共住房任務(wù)中，供應(yīng)分配就包含了12883套出售型公共住房，建設(shè)籌集14879套出售型公共住房。

所以不再安排建設(shè)可售型安居房，無(wú)疑是可以進(jìn)一步加大這類(lèi)房源的庫(kù)存去化，畢竟到最后，只要買(mǎi)得起這類(lèi)房子的，怎么都會(huì)有人買(mǎi)。

當(dāng)然了，安居型商品房不再安排建設(shè)后，對(duì)于既沒(méi)有實(shí)力購(gòu)買(mǎi)普通商品房，又達(dá)不到人才標(biāo)準(zhǔn)的（ 全日制本科以上 ）的人來(lái)說(shuō)，就沒(méi)這么友好了。

對(duì)于這一類(lèi)人群而言，如果希望擁有一套深圳住房，但又不打算長(zhǎng)遠(yuǎn)租房或者輪候公租房的，就要抓住存量安居型商品房的機(jī)會(huì)了。

或許，庫(kù)存安居型商品房是這些人享受深圳政府6折買(mǎi)房最后的保障機(jī)會(huì)。

否則，未來(lái)只能努力搞錢(qián)，買(mǎi)普通商品房了。

關(guān)鍵詞： 釜底抽薪