華潤(rùn)置地124億收了吳向東的巢穴

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 嚴(yán)明會(huì)

2022年接近尾聲，華夏幸福的化債計(jì)劃也按下加速鍵。就12月以來(lái)，其已經(jīng)三次出售資產(chǎn)回籠資金，而他的交易對(duì)手，均是國(guó)央企。

(相關(guān)資料圖)

如今，華夏幸福一直備受關(guān)注的南方總部，其僅剩的核心資產(chǎn)也找到了接盤俠。

12月28日晚間，華夏幸福(600340.SH)公告稱，擬與華潤(rùn)置地簽署《華夏幸福南方總部資產(chǎn)包整體轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定向華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)讓下屬4家公司股權(quán)，交易對(duì)價(jià)約124億元。

具體來(lái)看，交易標(biāo)的包括，包括華御江（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御漢（武漢）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)、華御元（南京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司60%股權(quán)、華御城（深圳）物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，以及華夏幸福持有的前述標(biāo)的債權(quán)。

其中，標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款為4元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款124億元，合計(jì)金額約124億元。通過(guò)收購(gòu)這4家公司，華潤(rùn)置地將取得武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目。

華夏幸福表示，本次交易是基于化解公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在《債務(wù)重組計(jì)劃》總體安排下實(shí)施的，預(yù)計(jì)可為公司凈回籠資金124億元，相關(guān)資金將主要用于公司及下屬公司金融債務(wù)償付，有效推動(dòng)公司債務(wù)重組落地實(shí)施。

華潤(rùn)“撿漏”

武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目、武漢中北路項(xiàng)目和南京大校場(chǎng)項(xiàng)目，是華夏幸福于2019、2020年前后拿下。

當(dāng)時(shí)隨著吳向東的加入，華夏幸福迅速成立南方總部，并開(kāi)始在城市更新、商業(yè)綜合體等領(lǐng)域大舉進(jìn)擊，風(fēng)頭無(wú)兩。

作為華夏幸福南方總部最核心的商業(yè)資產(chǎn)之一，該公司在2019年9月斥資116.25億元拿下的武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目，更一度引起起市場(chǎng)轟動(dòng)。

不過(guò)隨著華夏幸福危機(jī)的爆發(fā)，其南方總部的資產(chǎn)已經(jīng)變賣的所剩無(wú)幾。2021年6月，華夏幸福將其城市更新剝離出去，賣給了鵬瑞地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)上，北京麗澤項(xiàng)目和廣州白鵝潭項(xiàng)目也已早早出售，及因地價(jià)逾期被收回。此次三個(gè)項(xiàng)目再賣給了華潤(rùn)置地后，該公司的南方總部資產(chǎn)幾乎已被掏空。

值得一提的是，這4家公司的股權(quán)，華夏幸福僅均以1元的價(jià)格出售，而主要交易價(jià)款均由債權(quán)構(gòu)成。這不免引人好奇，這批資產(chǎn)資質(zhì)是否不盡人意。

從經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，這4家公司中，3家處于虧損。今年前9個(gè)月，華御江（武漢）的虧損額高達(dá)約11億元，華御元（南京）則虧損了6.56億元，華御漢（武漢）虧損較小，為7,476.39萬(wàn)元。只有華御城（深圳）有些許盈利，前9個(gè)月凈利潤(rùn)為455.3萬(wàn)元。

雖然經(jīng)營(yíng)情況不佳，但這4家公司似乎也沒(méi)有到只值1元錢的地步。截止2022年9月末，4家公司的所有者權(quán)益為8.49億元，歸屬于上市公司所有者權(quán)益約為2.96億元。這樣看來(lái)，華潤(rùn)置地的1元購(gòu)確實(shí)撿了大漏。

不過(guò)從評(píng)估情況來(lái)看卻并非如此，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)給出的報(bào)告，標(biāo)的所有者權(quán)益評(píng)估值為-4.53億元，歸屬于上市公司的股權(quán)評(píng)估值為-10.6億元。

若從資產(chǎn)價(jià)值難以判斷華潤(rùn)置地這筆交易是否賺到，那從債權(quán)方面便可確認(rèn)這一點(diǎn)。

目前，華夏幸福持有4家標(biāo)的往來(lái)債權(quán)為142.33億元，包括本金138.93億元以及利息3.4億元。然而，華夏幸福的售價(jià)僅為124億元，相當(dāng)于打了一個(gè)八七折。

根據(jù)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，歸屬于上市公司的標(biāo)的股權(quán)評(píng)估值及標(biāo)的債權(quán)賬面價(jià)值合計(jì)金額為131.74億元。按此計(jì)算，華夏幸福的售價(jià)讓利7億余元。

華夏幸福同樣在公告中表示，根據(jù)初步測(cè)算，本次交易預(yù)計(jì)形成稅前虧損約21.3億元。

雖然在交易中，華夏幸福有所虧損，但能成功回籠資金，擺脫債務(wù)，同時(shí)也能讓項(xiàng)目能繼續(xù)發(fā)展，或已是最好的結(jié)果。

央企與國(guó)資的援手

在與華潤(rùn)簽訂資產(chǎn)出售協(xié)議的兩天前，華夏幸福才剛剛和國(guó)資企業(yè)做了一筆交易。

12月26日，華夏幸福宣布，下屬三家全資子公司分別與固安產(chǎn)發(fā)產(chǎn)業(yè)港投資有限公司、固安產(chǎn)發(fā)教育投資有限公司簽署《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定，華夏幸福以9.99億元轉(zhuǎn)讓名下所屬四項(xiàng)資產(chǎn)。兩位接盤方均為固安縣國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)行服務(wù)中心旗下公司。

根據(jù)公告，華夏幸福轉(zhuǎn)出的資產(chǎn)包括：固安規(guī)劃館土地、房屋建筑及附屬設(shè)施等；固安南區(qū)服務(wù)中心土地、房屋及相關(guān)附屬設(shè)施等；固安環(huán)保產(chǎn)業(yè)港土地、房屋建筑及附屬設(shè)施等；固安幸福學(xué)校（八中）土地、房屋及相關(guān)附屬設(shè)施等。

截至2022年月9月30日，上述資產(chǎn)的賬面凈值為8.43億元，評(píng)估值9.99億元。而兩家接盤方加起來(lái)的資產(chǎn)總額只有120萬(wàn)元。再現(xiàn)地方平臺(tái)對(duì)華夏幸福“蛇吞象”式的救助。

時(shí)間回到12月初，與華夏幸福做交易的是大廠回族自治縣財(cái)政局的全資子公司，當(dāng)時(shí)其接盤了華夏幸福產(chǎn)業(yè)園等4項(xiàng)資產(chǎn)，該等資產(chǎn)的賬面凈值約為6.69億元，售價(jià)6.93億元。而截至2022年7月31日，大廠國(guó)宏的總資產(chǎn)只有2891.7萬(wàn)元。這兩次交易的所得款項(xiàng)都指向了保交房。

有了地方國(guó)資平臺(tái)以及央企地產(chǎn)的出手，華夏幸福的化債或?qū)⒏M(jìn)一步，通過(guò)這三筆交易，華夏幸福合計(jì)回籠資金達(dá)140.93億元。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年11月30日，華夏幸福累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額合計(jì)601.76億元，《債務(wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)已簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組的金額累計(jì)為1265.57億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)114.19億元。

境外美元債券方面，截至12月10日，持有境外美元債券本金總額84.14%的持有人（存續(xù)總額為49.6億美元）已簽署境外《重組支持協(xié)議》，其中持有原始債券本金13.15億美元持有人選擇將其債權(quán)中的部分份額通過(guò)以股抵債受償。

同時(shí)，華夏幸福吹到了政策暖風(fēng)。股權(quán)融資開(kāi)閘后，華夏幸福也宣布，擬向不超過(guò)35名特定投資者非公開(kāi)發(fā)行股票。

華夏幸福稱，非公開(kāi)發(fā)行股票的募集資金擬用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

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