世界快資訊丨藍(lán)海、痛點(diǎn)與突破 代建“爆發(fā)期”里的冷靜與思考

（2022年12月06日）仲冬之時(shí)，代建同行相聚2022觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季。

(資料圖片僅供參考)

與最近的自然寒冷天氣不同，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了金融“三支箭”。而在此之前，行業(yè)經(jīng)歷巨大調(diào)整，以“三道紅線”政策的出臺(tái)為節(jié)點(diǎn)，過(guò)往傳統(tǒng)的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的增長(zhǎng)模式已經(jīng)結(jié)束，代建行業(yè)因?yàn)榫邆滹@著的“管理紅利”時(shí)代特征，受到越來(lái)越多的關(guān)注。

如龍湖龍智造副總經(jīng)理密舒楊所指出的，如果說(shuō)2010-2011年是代建行業(yè)的興起期，2014-2015年是壯大期，那么地產(chǎn)行業(yè)的這一次調(diào)整，則推動(dòng)了代建行業(yè)進(jìn)入爆發(fā)階段。

2021年7月至今，在地產(chǎn)行業(yè)的下行周期中，不良資產(chǎn)涌現(xiàn)，紓困需求激增，與此同時(shí)行業(yè)分工細(xì)化，輕重資產(chǎn)分離趨勢(shì)明顯，這些市場(chǎng)中持續(xù)增加的代建需求，促使玩家不斷涌入。

代建服務(wù)具有高收益率、低風(fēng)險(xiǎn)、低杠桿以及抗周期能力強(qiáng)等多方面的優(yōu)勢(shì)，因此目前行業(yè)對(duì)代建服務(wù)持有很高的關(guān)注度；但與上述優(yōu)勢(shì)相伴的，是代建服務(wù)要求參與者在品牌建設(shè)、成本管控、項(xiàng)目操盤(pán)、上下游整合等方面具備突出的能力，這也是“管理紅利”時(shí)代對(duì)企業(yè)的要求。

如何發(fā)現(xiàn)發(fā)展痛點(diǎn)，于新趨勢(shì)中找準(zhǔn)發(fā)展方向，將助力房企、金融機(jī)構(gòu)、代建方在下行周期中把握新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

12月6日，以“行業(yè)變革與代建之機(jī)”為主題，2022觀點(diǎn)學(xué)徒計(jì)劃-線上季代建場(chǎng)順利閉幕。在逾3個(gè)小時(shí)的分享和討論中，與會(huì)嘉賓們積極抒發(fā)觀點(diǎn)，共同探討地產(chǎn)行業(yè)變革周期下，代建的機(jī)遇和未來(lái)。

藍(lán)海可期與差異化發(fā)展

在會(huì)議的開(kāi)始，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉分享了自己1987年工程總承包的從業(yè)經(jīng)歷，認(rèn)為代建行業(yè)實(shí)現(xiàn)了很大的跨越，行業(yè)的發(fā)展、蓬勃生機(jī)，以及牽頭企業(yè)所做的努力更是顯而易見(jiàn)。在中國(guó)房地產(chǎn)面臨巨大的改變時(shí)，他相信代建有更大的機(jī)會(huì)。

綠城管理執(zhí)行董事兼CEO李軍認(rèn)為，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)將具有投資去中心化和消費(fèi)去中心化的特征。地方政府、城投公司、金融機(jī)構(gòu)、CMBS、REITS等不同投資主體的加入，將促使房地產(chǎn)投資的去中心化，也將催生代建服務(wù)的需求。

他補(bǔ)充道，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身在消費(fèi)端就是去中心化的，代建在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中可以做一個(gè)開(kāi)發(fā)與服務(wù)平臺(tái)化的承接，把分散的制造、生產(chǎn)環(huán)節(jié)集中起來(lái)，也通過(guò)代建的服務(wù)平臺(tái)將標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)與服務(wù)發(fā)放到消費(fèi)者手中，這是綠城管理代建商業(yè)模式的底層邏輯。

李軍認(rèn)為，目前代建的商業(yè)模式還處在初階，在發(fā)展過(guò)程當(dāng)中需要做好三個(gè)方面的事情，其一是主管部門(mén)需要完善相關(guān)的法律法規(guī)，其二是業(yè)內(nèi)需要對(duì)代建做認(rèn)知的轉(zhuǎn)化和提升，其三則是呼吁業(yè)內(nèi)同行互相交流學(xué)習(xí)，規(guī)范行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司副總經(jīng)理王英臣則認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的輕重資產(chǎn)分離是大趨勢(shì)，一個(gè)高度成熟的行業(yè)，到一定階段勢(shì)必會(huì)帶來(lái)輕資產(chǎn)的輸出，代建藍(lán)海的規(guī)模未來(lái)可期。

當(dāng)然有機(jī)遇即意味著有競(jìng)爭(zhēng)。

當(dāng)前代建市場(chǎng)進(jìn)入了成長(zhǎng)期，市場(chǎng)的滲透率將會(huì)提高，代建企業(yè)需要構(gòu)建專業(yè)的創(chuàng)效能力、協(xié)同能力、定制能力和服務(wù)能力，以各項(xiàng)專業(yè)能力為基石，提高“軟實(shí)力”。

面對(duì)代建發(fā)展的新機(jī)遇，王英臣進(jìn)一步指出，開(kāi)發(fā)能力不等于代建能力，軟實(shí)力決定代建企業(yè)的未來(lái)。軟實(shí)力，即專業(yè)的定制和服務(wù)能力，這些也決定了企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。

德信綠建管理集團(tuán)有限公司總裁施斌斌從內(nèi)部打造方面提出建議，他提及代建企業(yè)內(nèi)部要做到共創(chuàng)共享共擔(dān)，培養(yǎng)人才。外部加強(qiáng)人際合作，推動(dòng)業(yè)務(wù)開(kāi)展，優(yōu)化分配。德信綠建管理將繼續(xù)建立完善管理體系，招商運(yùn)營(yíng)能力，資源整合能力，上下游的合作機(jī)制，做到1+1＞2。

當(dāng)然，觀點(diǎn)的碰撞是這次線上會(huì)議的主要目的。站在機(jī)遇前，打造差異化的品牌價(jià)值，是眾多入局者堅(jiān)持的方向。

中原建業(yè)執(zhí)行總裁王軍透露，未來(lái)中原建業(yè)會(huì)在鞏固既有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，在政府代建、資本代建上進(jìn)行破局與開(kāi)創(chuàng)。目前，中原建業(yè)在商業(yè)代建上，擁有合作伙伴185位，截至2022年11月27日，累計(jì)簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目355個(gè)，計(jì)容面積4501萬(wàn)平方米；政府代建上則已與省內(nèi)14家平臺(tái)公司、8家國(guó)企達(dá)成戰(zhàn)略合作；而資本代建方面，其已與河南資產(chǎn)、河南豫資等多家AMC公司達(dá)成戰(zhàn)略合作。

騰云當(dāng)代管理總經(jīng)理張世紅表示，改善型產(chǎn)品是當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求之一，騰云當(dāng)代管理一直在做綠色科技，其實(shí)也是在堅(jiān)持產(chǎn)品的差異化，例如疫情時(shí)期居住的舒適度還有提升的空間，當(dāng)前綠色科技的代建價(jià)值主要在二線城市和三線城市的核心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)。

光大安石開(kāi)發(fā)事業(yè)部總經(jīng)理劉力則表示，光大安石發(fā)展建設(shè)管理業(yè)務(wù)的初衷是為了給項(xiàng)目投資提供業(yè)務(wù)配套，由于光大安石在商業(yè)和寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)、工業(yè)物流、資產(chǎn)證券化等業(yè)務(wù)上有豐富的經(jīng)驗(yàn)，因此也形成了建設(shè)管理業(yè)務(wù)上相應(yīng)的獨(dú)特的基因背景和能力。

不良資產(chǎn)處置里的機(jī)遇與痛點(diǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)出清和“保交付”的重要時(shí)期，不良資產(chǎn)處置是代建行業(yè)的熱點(diǎn)話題，代建方和資方在處理業(yè)務(wù)過(guò)程中有著各自的看法和體會(huì)。

朗詩(shī)綠色管理代建總經(jīng)理姚偉鋼指出，需要區(qū)分不良資產(chǎn)代建項(xiàng)目的情況，是否已經(jīng)完成了盤(pán)活，需要注意未完成盤(pán)活的資產(chǎn)在債權(quán)債務(wù)和法律上的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于不良資產(chǎn)處置，代建方需要通過(guò)品牌和運(yùn)營(yíng)的輸出來(lái)保障項(xiàng)目的銷售和交付。

朗基資本副總經(jīng)理、合伙人余俊宏認(rèn)為，紓困代建需要有較強(qiáng)的資源整合能力和處置能力，代建方本身在授信或擔(dān)保方面要有足夠的能力；另外，在處理特殊資產(chǎn)上，既要做好投資人也要做好管理人，能夠把蛋糕分好，才能順利盤(pán)活特殊資產(chǎn)或不良資產(chǎn)項(xiàng)目。除此之外，還需要建立與客戶之間的渠道。

帕拉丁事業(yè)部助理總裁&特殊機(jī)會(huì)投資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張浩則從投資人的角度分享了在代建業(yè)務(wù)上的經(jīng)驗(yàn)。

他表示，投資方在地產(chǎn)項(xiàng)目選擇上面無(wú)疑具有專業(yè)的判斷能力，而代建方需要與投資方的判斷達(dá)成一致，進(jìn)而才能在項(xiàng)目的前景和規(guī)劃上達(dá)成一致。

在投后管理方面，投資方與代建方要有足夠的信任，而解決這一問(wèn)題的方法，一方面是雙方需要有一致的利益目標(biāo)；另一方面，代建方需要具備在項(xiàng)目所在地的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及發(fā)展資源，亦即屬地化。

鼎暉投資夾層與信用投資部副總裁焦青偉表示，對(duì)于做不良資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，以往疫情與政策對(duì)行業(yè)“雙殺”的環(huán)境下，投資方也在等待市場(chǎng)底部出現(xiàn)，市場(chǎng)化的基金可以有較長(zhǎng)的資金期限，但并不敢保證在行業(yè)下行中能穿越周期。

當(dāng)前地產(chǎn)發(fā)出“金融三支箭”，焦青偉認(rèn)為，“現(xiàn)在我們看到了希望，出手參與到資產(chǎn)的收購(gòu)中，等到我們把項(xiàng)目運(yùn)作成熟了，正好趕上市場(chǎng)的上升期，這是比較理想的情況。”

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