可持續(xù)發(fā)展：ESG與數(shù)字化探索

過(guò)去的一年中，疫情雖多有散發(fā)，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體復(fù)蘇向上。我們可以看到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)涌現(xiàn)出更多的活力與發(fā)展風(fēng)向。資管時(shí)代的深耕與機(jī)遇把握，讓不少業(yè)態(tài)、項(xiàng)目和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步凸顯；辦公空間服務(wù)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，打造了更高的樓宇經(jīng)濟(jì)價(jià)值；文商旅的創(chuàng)新融合，激發(fā)出更多的商業(yè)空間和想象；而創(chuàng)新技術(shù)、新零售、數(shù)字化和ESG的滲透，則讓行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有了更多的支撐力量。

(資料圖)

于創(chuàng)新涌動(dòng)的發(fā)展浪潮中，觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過(guò)專(zhuān)業(yè)深度的數(shù)據(jù)研究與調(diào)研剖析，于2022觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)重磅發(fā)布《表現(xiàn)力指數(shù)·2022年度商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)報(bào)告》。

以下為《2022年度商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展報(bào)告》及系列研究成果：

近年來(lái)，可持續(xù)發(fā)展理念已經(jīng)開(kāi)始落地于各個(gè)企業(yè)，紛紛披露ESG報(bào)告并做減少碳排放的承諾。監(jiān)管與市場(chǎng)的變化也吸引投資者轉(zhuǎn)向更環(huán)保、更符合ESG要求的地產(chǎn)投資組合。

毫無(wú)疑問(wèn)的是，ESG投資理念與數(shù)字化建設(shè)正在重塑商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。

從現(xiàn)階段市場(chǎng)情緒來(lái)看，可落地且可衡量的凈零戰(zhàn)略是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，5年時(shí)間里，沒(méi)有制定具體碳減排計(jì)劃與綠色建筑規(guī)劃的企業(yè)可能在國(guó)際市場(chǎng)中獲得股權(quán)和債權(quán)融資的壓力會(huì)加大。

不僅如此，綠色建筑與能耗管控在提升商業(yè)地產(chǎn)的估值方面也開(kāi)始起到重要作用，行業(yè)從設(shè)計(jì)、融資、運(yùn)營(yíng)到管理層面都展開(kāi)了“ESG”競(jìng)賽。

商業(yè)地產(chǎn)的ESG格局同時(shí)深受政策影響，在金融領(lǐng)域的成效更為顯著。近年來(lái)，各國(guó)政府對(duì)綠色金融的發(fā)展發(fā)出積極的信號(hào)，催生出大量相關(guān)的金融產(chǎn)品——綠色債券、綠色信貸和綠色資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品等。

資金與政策的支持使得ESG理念擁有現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)反映了企業(yè)與投資者在發(fā)展綠色金融道路上的積極探索與實(shí)踐。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，當(dāng)前宏觀環(huán)境下，“綠色”投資氛圍正在快速傳播，綠色金融與商業(yè)地產(chǎn)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的新風(fēng)口。

與此同時(shí)，隨著互聯(lián)網(wǎng)普及和技術(shù)迭代更新，消費(fèi)習(xí)慣的改變使得傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)的盈利能力開(kāi)始下滑，最大改變莫過(guò)于電商對(duì)線下流量的沖擊。當(dāng)前加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化產(chǎn)業(yè)升級(jí)版圖，在存量市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì)化服務(wù)和精細(xì)化管理，將是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化行業(yè)最緊迫的戰(zhàn)略。

可持續(xù)發(fā)展下的"綠色金融"，項(xiàng)目與資金同行

商業(yè)地產(chǎn)層面的ESG同樣是從投資策略的角度展開(kāi)，市場(chǎng)在評(píng)價(jià)可持續(xù)發(fā)展時(shí)往往首先考慮綠色金融框架以及相應(yīng)的融資機(jī)制。

從投資者角度而言，綠色金融一般有兩重意義：?一是企業(yè)利用綠色金融的融資，把資金注入到綠色資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，確保資產(chǎn)的能耗效率和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)符合認(rèn)證要求；二是通過(guò)提升綠色資產(chǎn)的質(zhì)量，改善資產(chǎn)的現(xiàn)金流，讓資產(chǎn)估值得到提升后考慮退出并獲取增值回報(bào)。 

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，樣本池中約28%商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以自身或集團(tuán)為主體披露與ESG相關(guān)的《綠色金融框架》或《綠色融資報(bào)告》。

2022年1-6月，房企境內(nèi)債券融資同比減少約41.35%，來(lái)自海外市場(chǎng)規(guī)模同比減少甚至超過(guò)60%，資金缺口問(wèn)題在民企中更加嚴(yán)重，ESG主題下的"綠色債券"無(wú)疑為行業(yè)融資困境另辟蹊徑。

公開(kāi)市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，近76%綠色債券在中國(guó)境內(nèi)銀行間債券市場(chǎng)上發(fā)行，商業(yè)銀行和金融機(jī)構(gòu)是主要參與者；而上市企業(yè)和非上市企業(yè)發(fā)行的綠色債券以及綠色ABS（Asset-backedSecurities, ABS）多在上海證券交易所和深圳證券交易所市場(chǎng)發(fā)行。

另外，共14家發(fā)行人通過(guò)離岸綠色債券籌集了總計(jì)95億美元資金，占發(fā)行總額的23%，其中香港證券交易所是離岸綠色債券的最大上市地點(diǎn)。

注：匯率依據(jù)歷史匯率計(jì)算；部分企業(yè)的發(fā)行主體為集團(tuán)，但用途為商業(yè)地產(chǎn)。

從經(jīng)濟(jì)效益上講，綠色債券表面上看確實(shí)優(yōu)化了企業(yè)的融資成本。從成本看，發(fā)行綠債也比普通債券更低。從樣本數(shù)據(jù)觀察，綠色債券相對(duì)傳統(tǒng)債券平均收益率差距超過(guò)1.5%。傳統(tǒng)房企融資成本平均為4.0%-8.5%，近幾年境內(nèi)綠債平均票面利率約在2.5%-5.5%左右。

而商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的綠色房地產(chǎn)投資信托基金還處于成長(zhǎng)階段，當(dāng)前只有海外成熟市場(chǎng)（如美國(guó)、英國(guó)、新加坡）有綠色房托產(chǎn)品發(fā)行。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，未來(lái)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的REITS將會(huì)逐漸向國(guó)際市場(chǎng)靠攏。國(guó)內(nèi)綠色認(rèn)證項(xiàng)目盡管逐年遞增但存量不足，加上新建綠色建筑認(rèn)證對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量要求高，有能力符合申請(qǐng)發(fā)行綠色債券的房企不多。

此外，政策僅對(duì)綠色債券審批打開(kāi)便利之門(mén)而沒(méi)有實(shí)際的發(fā)行津貼，盡管利率上有優(yōu)勢(shì)，但由于涉及額外成本，包括第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)的費(fèi)用成本、以及獲得認(rèn)證后項(xiàng)目后期運(yùn)維成本等，在對(duì)成本把控缺乏信心的情況下，大部分房企望而卻步。

根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，截至2022年9月，中國(guó)市場(chǎng)發(fā)行的類(lèi)REITs共72單，發(fā)行總額約1258億元人民幣，底層資產(chǎn)主要以商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、酒店和公寓為主。

事實(shí)上，REITs通過(guò)將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的公開(kāi)上市結(jié)構(gòu)化金融產(chǎn)品，有利于盤(pán)活長(zhǎng)租公寓、基礎(chǔ)建設(shè)等存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)商業(yè)"輕資產(chǎn)"的收益提升。未來(lái)，隨著綠色地產(chǎn)項(xiàng)目增加，擁有綠色認(rèn)證及穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)資產(chǎn)，或可借助綠色REITs的發(fā)行進(jìn)一步拓寬資產(chǎn)證券化融資渠道。

研發(fā)投入分化明顯，商業(yè)重視程度提升

房企針對(duì)技術(shù)研發(fā)的投入呈現(xiàn)出較為明顯的分化趨勢(shì)，樣本池企業(yè)研發(fā)均值約為6.58億元，占營(yíng)收比例約為0.04%-0.70%，跨度區(qū)間較大。

相對(duì)而言，房企ESG報(bào)告披露程度較差，亟待統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)往往會(huì)根據(jù)自己的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行選擇性披露，全部企業(yè)均公布諸如"資產(chǎn)總額"、"所有者權(quán)益"、"營(yíng)業(yè)收入"等財(cái)務(wù)表現(xiàn)。然而，對(duì)于諸如"研發(fā)投入"、"出租率"、"滿(mǎn)意率"等產(chǎn)品服務(wù)類(lèi)項(xiàng)目的披露程度相差較大，約30%樣本房企并未披露明確數(shù)據(jù)。

具體來(lái)看，不同規(guī)模房企對(duì)于投入研發(fā)費(fèi)用的支出存在較大差異，整體區(qū)間為600萬(wàn)至30余億元，"研發(fā)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)收入"的比值跨度區(qū)間依舊很大，處于0.04%-0.69%之間。如碧桂園集團(tuán)的投入研發(fā)費(fèi)用超過(guò)30億元，在樣本池中居于前列（招商蛇口投入3.32億，萬(wàn)科投入6.42億元，華潤(rùn)置地投入2.30億元）。

房企ESG報(bào)告中的住宅/商業(yè)用戶(hù)滿(mǎn)意率與投訴解決比率，是ESG投資分析中不可忽視的兩個(gè)因素。其中，滿(mǎn)意度指標(biāo)與續(xù)租率關(guān)聯(lián)密切，進(jìn)而影響未來(lái)對(duì)于物業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的評(píng)估。

從目前數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管住宅與商業(yè)領(lǐng)域存在本質(zhì)差異，諸如磨合期長(zhǎng)短、前端銷(xiāo)售簽約等方面不同，但商業(yè)樓宇項(xiàng)目的數(shù)據(jù)明顯更為優(yōu)秀，也同樣得到了更多重視。

上述圖表可以清晰表明，絕大多數(shù)房企的"商業(yè)地產(chǎn)租戶(hù)滿(mǎn)意度"是明顯高于"住宅地產(chǎn)租戶(hù)滿(mǎn)意度"的。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，商業(yè)樓宇項(xiàng)目為盡快消除疫情的負(fù)面影響，同時(shí)拉動(dòng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)與減免等活動(dòng)層出不窮，有關(guān)服務(wù)也不斷提升，客戶(hù)滿(mǎn)意度有所提高。

具體而言，寫(xiě)字樓客戶(hù)滿(mǎn)意度最高達(dá)98%-99%，住宅客戶(hù)滿(mǎn)意度普遍分布在90%以下。以華潤(rùn)置地為例，住宅客戶(hù)滿(mǎn)意度為85.46%，商業(yè)項(xiàng)目租戶(hù)滿(mǎn)意度則達(dá)到98.90%，差距較為明顯。

區(qū)別還體現(xiàn)在"住宅客戶(hù)投訴關(guān)閉率"與"商業(yè)項(xiàng)目客戶(hù)投訴解決率"層面，樣本企業(yè)對(duì)于商業(yè)樓宇的解決力度與速度明顯高于住宅領(lǐng)域。具體而言，辦公樓客戶(hù)投訴解決率基本接近100%，而住宅客戶(hù)投訴解決率普遍分布在95%左右。

綠色建筑進(jìn)程加快，"雙碳"規(guī)劃同樣存在考驗(yàn)

"綠色低碳"、"綠色建筑"、"智能樓宇"等逐漸成為衡量商業(yè)地產(chǎn)ESG評(píng)級(jí)的主要考慮因素。

中國(guó)建筑節(jié)能協(xié)會(huì)一項(xiàng)研究數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)建筑全過(guò)程碳排放占全國(guó)總排放量的51%。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，綠色建筑正在成為一種新常態(tài)。

2021年，全國(guó)主要城市新交付寫(xiě)字樓中超過(guò)40%擁有或申請(qǐng)綠色認(rèn)證。德勤中國(guó)分析認(rèn)為，考慮到建筑領(lǐng)域在中國(guó)的能源消耗和二氧化碳排放中占比較大，購(gòu)物中心、酒店、辦公樓宇等對(duì)氣候的影響也必然受到關(guān)注。

然而，市場(chǎng)同樣對(duì)綠色建筑表達(dá)了擔(dān)憂，也逐漸意識(shí)到潛在的危機(jī)。綠色建筑、ESG投資理念和非綠色建筑相比會(huì)產(chǎn)生一定的租金和資產(chǎn)價(jià)格溢價(jià)，在業(yè)內(nèi)被稱(chēng)為"綠色溢價(jià)"（Green Premium）。經(jīng)濟(jì)下行環(huán)境中，到底有多少投資人愿意為此"買(mǎi)單"？可持續(xù)的動(dòng)力是否會(huì)面臨挑戰(zhàn)？這些都是不容忽視的問(wèn)題。

根據(jù)2021年德勤中國(guó)對(duì)于綠色建筑的統(tǒng)計(jì)，22%投資者表示愿意為符合ESG條件的資產(chǎn)支付略高價(jià)格，9%租戶(hù)愿意為綠色寫(xiě)字樓支付更高的租金。觀點(diǎn)指數(shù)分析，盡管這兩個(gè)比例都不是特別高，但"綠色"趨勢(shì)是值得肯定的。

綠色商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，未來(lái)伴隨綠色地產(chǎn)政策和市場(chǎng)規(guī)范體系日趨完善，將會(huì)有越來(lái)越多和綠色房地產(chǎn)交易相關(guān)的數(shù)據(jù)可以驗(yàn)證和支撐。此類(lèi)投資或租賃行為能夠帶給投資者和租戶(hù)更多財(cái)務(wù)上的正向收益，將會(huì)轉(zhuǎn)化成一種良性循環(huán)。

不僅如此，觀點(diǎn)指數(shù)與施耐德電氣聯(lián)合發(fā)布的《2022數(shù)字化運(yùn)營(yíng)白皮書(shū)》中指出，現(xiàn)階段商業(yè)樓宇的運(yùn)維成本通常是建造成本的3-5倍。企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也透露，綠色建筑項(xiàng)目的引進(jìn)或?qū)槠髽I(yè)每年節(jié)約20%-35%的能源與人力支出。

地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于綠色建筑面積的披露較為普遍，公布ESG報(bào)告的房企中約90%均對(duì)已認(rèn)證的綠色建筑面積進(jìn)行闡述。房企融資投向的綠色建筑并不是生活意義上的植被綠化或是花園，而是指在全壽命期內(nèi)節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、適用、高效使用空間的高質(zhì)量建筑。

政策支持給予"綠色建筑"更多動(dòng)力，為了實(shí)現(xiàn)"雙碳"目標(biāo)，住建部、發(fā)改委等七部門(mén)發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動(dòng)方案》并提出目標(biāo)：到2022年，當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比需達(dá)到70%。預(yù)計(jì)未來(lái)還會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)既有建筑節(jié)能改造、提升建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，推廣超低能耗建筑、近零能耗建筑、零碳建筑，最終實(shí)現(xiàn)未來(lái)所有新建建筑全部滿(mǎn)足綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。

從熱衷布局綠色建筑的房企來(lái)看，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、朗詩(shī)等在綠色領(lǐng)域布局較早，其中朗詩(shī)早在2004年就開(kāi)始探索綠色建筑發(fā)展，目前開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中含有綠色認(rèn)證的占整體開(kāi)發(fā)比例約70%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)自2006年開(kāi)始探索綠色建筑的相關(guān)實(shí)踐，目前已有超110多個(gè)項(xiàng)目完成國(guó)家綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的注冊(cè)；另一家踐行綠色戰(zhàn)略的房企中國(guó)金茂，在2021年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告中披露，截至2021年底，累計(jì)獲得綠色建筑類(lèi)認(rèn)證或標(biāo)識(shí)262個(gè)，智慧能源項(xiàng)目75個(gè)，供能面積達(dá)4000萬(wàn)平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

對(duì)于節(jié)能減排方面，已披露數(shù)據(jù)顯示房企間并未形成"代差"。整個(gè)行業(yè)的"碳排放量/營(yíng)業(yè)收入"基本維持在相似水平，整個(gè)樣本池中相同指標(biāo)極大值與極小值之比約為1.7。

數(shù)據(jù)化建設(shè)：未來(lái)平臺(tái)流量是關(guān)鍵

數(shù)字化時(shí)代來(lái)臨，大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)被應(yīng)用在各個(gè)領(lǐng)域，電商發(fā)展至今的優(yōu)勢(shì)在于積累了大量消費(fèi)者的數(shù)據(jù)。因此，數(shù)據(jù)匱乏且孤立的線下零售場(chǎng)景的亟待構(gòu)建全域觸點(diǎn)，搭建消費(fèi)者從購(gòu)買(mǎi)"前中后"的完整路徑。如會(huì)員生態(tài)、線上導(dǎo)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)、掃碼購(gòu)物、智能停車(chē)等，搜集并豐富客戶(hù)信息，與線上數(shù)據(jù)融合，形成企業(yè)的私域數(shù)據(jù)，在新技術(shù)的助力下產(chǎn)生新的價(jià)值。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，部分企業(yè)線上商城平臺(tái)已經(jīng)獲得了較大的"私域流量"。以天虹股份2022年中報(bào)數(shù)據(jù)為例，企業(yè)線上商品銷(xiāo)售及數(shù)字化服務(wù)收入GMV約29億元；近1.7億人次通過(guò)天虹APP和小程序交互獲取信息或消費(fèi)。整體數(shù)字化會(huì)員人數(shù)逾3900萬(wàn)，APP和小程序月活會(huì)員逾426萬(wàn)；購(gòu)物中心在公/私域聯(lián)合推出餐飲代金券、套餐優(yōu)惠、外賣(mài)等組合促銷(xiāo)與服務(wù)，餐飲線上銷(xiāo)售額環(huán)比提升119%。

無(wú)獨(dú)有偶，珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)中披露，2021年微信小程序訪問(wèn)量達(dá)到12.7億人次，新增注冊(cè)會(huì)員數(shù)超過(guò)1760萬(wàn)，導(dǎo)流至店鋪消費(fèi)約750萬(wàn)人次，并幫助商戶(hù)于年內(nèi)實(shí)現(xiàn)線上交易約14億元。

寶龍推進(jìn)智慧商業(yè)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的進(jìn)取心，基于2021年度已經(jīng)完成的各項(xiàng)產(chǎn)品研發(fā)，今上半年通過(guò)加強(qiáng)應(yīng)用，使得線上業(yè)務(wù)獲得顯著提升，會(huì)員總數(shù)約達(dá)560萬(wàn)，較2021年底約提升31%；全國(guó)會(huì)員消費(fèi)占比超17%，個(gè)別標(biāo)桿項(xiàng)目會(huì)員消費(fèi)占比超25%。

寶龍和萬(wàn)達(dá)的線上平臺(tái)數(shù)據(jù)是對(duì)新技術(shù)下商業(yè)模式的最好闡釋?zhuān)柚髷?shù)據(jù)等一系列技術(shù)，洞察消費(fèi)者個(gè)人消費(fèi)習(xí)慣，描繪消費(fèi)者用戶(hù)畫(huà)像，挖掘潛在的消費(fèi)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)引流。

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)崟r(shí)了解消費(fèi)者的需求才能及時(shí)做出正確決策，更好地與消費(fèi)者進(jìn)行情感溝通和關(guān)系運(yùn)營(yíng)。因此，"私域流量"最主要的優(yōu)點(diǎn)是能夠?yàn)樯碳遗囵B(yǎng)眾多忠實(shí)的顧客，建立起一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的市場(chǎng)，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

自研線上平臺(tái)模式具有較大優(yōu)勢(shì)

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)獲悉，企業(yè)之間的商業(yè)項(xiàng)目線上平臺(tái)開(kāi)發(fā)具有不同選擇。以購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，可以看到大多數(shù)平臺(tái)接口均有微信小程序，尤其是第三方及合作開(kāi)發(fā)平臺(tái)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，該模式可較大程度降低開(kāi)發(fā)線上平臺(tái)成本，且利用微信軟件月活數(shù)較大及消費(fèi)者熟悉的掃碼操作習(xí)慣等優(yōu)點(diǎn)。

除小程序外，深圳萬(wàn)象城、凱德·云尚、佛山天虹購(gòu)物中心等購(gòu)物中心還通過(guò)自主開(kāi)發(fā)的APP進(jìn)入線上商城。僅從平臺(tái)展示內(nèi)容來(lái)看，每一款平臺(tái)的內(nèi)容差異較小，均集合了會(huì)員積分、商品導(dǎo)購(gòu)、場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)、品牌定位和停車(chē)?yán)U費(fèi)等一系列服務(wù)功能。

對(duì)此，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為自研開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在數(shù)據(jù)資產(chǎn)積累，通過(guò)大數(shù)據(jù)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行"畫(huà)像"，以及順應(yīng)社會(huì)熱點(diǎn)迎合消費(fèi)者（如凱德星新上線的商城直播功能，以及如連接第三方社交、服務(wù)軟件等功能），配合企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行更新迭代等方面，具有較大優(yōu)勢(shì)。

如凱德的"O2O2OO"（Offline to Online to Online & Offline）數(shù)字生態(tài)模式，依托于領(lǐng)先的線下實(shí)體網(wǎng)絡(luò)，數(shù)字化戰(zhàn)略緊緊圍繞旗下業(yè)務(wù)和具體場(chǎng)景展開(kāi)。通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、社群等各類(lèi)數(shù)字工具，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)沉淀和復(fù)購(gòu)轉(zhuǎn)化，再進(jìn)一步回流至線上和線下，實(shí)現(xiàn)多渠道銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化和場(chǎng)景再觸達(dá)，形成良性循環(huán)的閉環(huán)生態(tài)系統(tǒng)、具有"造血"能力。

據(jù)披露，疫情以來(lái)，凱德星多次迭代后，可觸達(dá)用戶(hù)超1500萬(wàn)，包含1000萬(wàn)實(shí)名會(huì)員,以及海量的消費(fèi)數(shù)據(jù)、會(huì)員數(shù)據(jù)，結(jié)合后臺(tái)大數(shù)據(jù)的技術(shù)處理能力，沉淀了場(chǎng)外客流的質(zhì)量數(shù)據(jù)。

不過(guò)，自研也意味著更大的成本支出，因此選擇平臺(tái)時(shí)，應(yīng)當(dāng)從自身核心需求出發(fā)，找到與自身需求相匹配的運(yùn)營(yíng)模式。

商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)

商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)字化不僅體現(xiàn)在后端引流模式，對(duì)于商管企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理也有明顯效果。在前期項(xiàng)目規(guī)劃階段中，數(shù)字化核心能力主要包括智能定位選址、專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)等。

珠海萬(wàn)達(dá)商管招股書(shū)中披露的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)體系中，智能定位選址通過(guò)機(jī)器學(xué)習(xí)將累積的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)字化，自動(dòng)生成項(xiàng)目可行性報(bào)告，輔助管理者擬定選擇策略；專(zhuān)業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)依托經(jīng)營(yíng)分析平臺(tái)大數(shù)據(jù)支撐，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)客群消費(fèi)需求和偏好以及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境進(jìn)行分析，判斷儲(chǔ)備項(xiàng)目機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)，確定項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略，鎖定定位人群，制定科學(xué)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案。

同時(shí)精確捕捉項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)和痛點(diǎn)，結(jié)合原有空間結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出更符合經(jīng)營(yíng)需求的方案，確保項(xiàng)目成功開(kāi)業(yè)。而數(shù)據(jù)資產(chǎn)來(lái)源于過(guò)往珠海萬(wàn)達(dá)商管超過(guò)400個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，因此數(shù)據(jù)資產(chǎn)的重要性已不言而喻。

在智慧運(yùn)營(yíng)管理項(xiàng)目階段，數(shù)字中臺(tái)同樣能夠?yàn)槠髽I(yè)提供莫大幫助。截至2021年12月31日，珠海萬(wàn)達(dá)商管通過(guò)商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，可以實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)413個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)級(jí)、超過(guò)80000個(gè)商戶(hù)級(jí)的客流量、游逛深度、銷(xiāo)售坪效、租售比等運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)。

基于數(shù)字化資產(chǎn)，后續(xù)可以做到優(yōu)化經(jīng)營(yíng)策略、了解消費(fèi)新趨勢(shì)并縮短廣場(chǎng)的培育期，同時(shí)根據(jù)對(duì)消費(fèi)者需求的洞察，可以招攬優(yōu)質(zhì)的新興品牌，并且推出新型的線下體驗(yàn)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步擴(kuò)大流量。

總的來(lái)說(shuō)，隨著購(gòu)物中心數(shù)智化的推進(jìn)，會(huì)員系統(tǒng)、商家商品等上線，企業(yè)上下游打通的情況下，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理可以穿插到門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中，線上線下因此可以互通。

不過(guò)，商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)之一在于線下體驗(yàn)服務(wù)，商場(chǎng)帶來(lái)的社交屬性不應(yīng)被忽視，社交力對(duì)于線上來(lái)講，這是線上沒(méi)有辦法替代的。打造新體驗(yàn)，線上和線下的改造中，商業(yè)地產(chǎn)亦應(yīng)該重視線下的場(chǎng)景價(jià)值。從消費(fèi)場(chǎng)景出發(fā)，有意識(shí)地給消費(fèi)者創(chuàng)造一個(gè)超出期待的空間體驗(yàn)。

值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型是跨越長(zhǎng)周期的建設(shè)，無(wú)論在實(shí)施還是認(rèn)知上都需要商業(yè)地產(chǎn)形成由上至下的統(tǒng)一意識(shí)、格局和觀念。

關(guān)鍵詞： 可持續(xù)發(fā)展ESG與數(shù)字化探索