實時：八折如何入住上海富人區(qū)？

經(jīng)過48次延時、53輪競買后，上海市長寧區(qū)古北中央花園的一套豪宅在2月9日11時19分落槌成交，成交價定格在3134.75萬元，較2510.75萬元的起拍價高出624萬元，與一拍起拍價3138.43萬元基本持平。

(相關(guān)資料圖)

這是該小區(qū)出現(xiàn)在阿里法拍平臺的第三套房源，距離上一次成交過去了約2個月時間。2022年12月27日，一套面積296.67平方米、配帶車位的房源以3605萬元的底價拍出，競得人為宏潤建設(shè)集團上海置業(yè)。

另一次則是在2015年。當年10月，古北中央花園11號1201室及地下一層171號車位在法拍平臺上架，起拍價為1500萬元，最終因無人報名而流拍。此后該套房源繼續(xù)上架二拍，吸引了14人報名，競價123輪后以1955萬元成交，高出評估價145萬元。

時隔8年，相似的劇情又重新上演。

此番成交的房源為古北中央花園14號802室及地下一層10號車位及室內(nèi)物品（下稱“標的”），今年1月4日，該標的因無人出價而流拍，繼而重新上架二拍。

不同于1月份無人出價的冷清，二拍引來了6人報名，“獵殺時刻”在原定截止時間的最后二十分鐘開始，諸位買家的競拍意愿都頗為強烈。

首當其沖的是競買人“W7015”與“J1537”，兩人你追我趕了20多個回合后，“J1537”退出大戰(zhàn)，而“W7015”越戰(zhàn)越勇，繼續(xù)與“O4288”、“T7581”等競買人輪番交鋒，直至“B3941”舉牌將價格逼近一拍起拍價才罷手。

一拍時的起拍價大概率是“W7015”的底線，這一價格相當于市場評估價的八折。競買記錄顯示，“B3941”最后一次出手的報價為3134.75萬元，若“W7015”以12萬元的加價幅度繼續(xù)跟進，則標的價格將達到3146.75萬元，超過一拍起拍價約8.3萬元。

整體來看，競買人雖然撿漏之心強烈，但理智依然在線。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《國際金融報》記者分析，于豪宅買家而言，古北中央花園整體優(yōu)勢并不明顯，拋開房齡不談，2023年上海一手豪宅供應(yīng)大概率會增多，購房者選擇面較廣，且一手豪宅價格依然占據(jù)優(yōu)勢，“法拍房可能還有潛在風(fēng)險，所以大家還是會比較克制”。

古北中央花園是古北二期板塊中的一員，“老牌富人區(qū)”是外界對該區(qū)域的一貫認知。在上海的豪宅板塊中，古北是一個較為特殊的存在，它雖然身處二環(huán)，但卻有著內(nèi)環(huán)的房價水平，業(yè)內(nèi)評價其“不以環(huán)線定價格”。

由于開發(fā)較早、配套成熟、主打國際社區(qū)，古北板塊內(nèi)鮮少有新房供應(yīng)，尤其是二期區(qū)域，御翠豪庭、古北瑞仕花園、古北國際花園、華麗家族古北花園、強生古北花園等業(yè)內(nèi)排得上號的豪宅均扎根在此，不少富商名流亦在此安家，如2022年被偶遇做核酸的彭于晏、帶領(lǐng)網(wǎng)友跳操的劉畊宏等。

客群雄厚的經(jīng)濟實力也導(dǎo)致該片區(qū)出房量極少。也是因此，有行業(yè)人士認為，競爭標的的買方可能更多是看中了古北中央花園的地理位置，“畢竟古北板塊新房比較少，二手房流出來還是比較有吸引力的”。

以古北瑞仕花園為例，某中介平臺數(shù)據(jù)顯示，該小區(qū)目前僅有4套房源在售，單價在13萬-16萬元之間，2019年至今共成交了7套，平均每年不足兩套；華麗家族古北花園則掛牌了2套房源，單價在14萬-15萬元之間，最近一次成交是在去年3月，這也是2022年賣出的唯一一套。

古北中央花園的歷史成交量則更少，自2003年建成以來只成交了25套，其中2017年至今共有9套，相當于一年1.5套。今年1月，一套面積360.92平方米的房源以5660萬元的價格賣出，單價約15.68萬元，較掛牌價減少了340萬元，成交周期為103天。

目前，該小區(qū)尚有一套面積291.41平方米、四室三廳的房源掛牌在售，報價3200萬元，單價約10.98萬元，略高于此番在法拍平臺成交的房源。中介告訴記者，這套房源不帶車位，但還有另一套面積296平方米、帶車位的房源，報價3700萬元，“業(yè)主沒有提供身份證，所以沒有在外網(wǎng)展示”。

以此來看，今日在法拍平臺落槌成交的房源雖然較起拍價高了624萬元，但依然稱得上是撿漏價。

根據(jù)拍賣信息，標的802室的建筑面積為295.78平方米，折合單價約10.6萬元，附帶的車位建筑面積為30.14平方米。

據(jù)上述中介估算，古北中央花園的車位合理價格在70萬-80萬之間，但現(xiàn)下小區(qū)內(nèi)沒有車位可售，需要的話只能租，價格在每月1200元-1500元之間，“小區(qū)車位配比1∶0.9，業(yè)主賣車位的可能性也不大，都是跟房子一起交易的”。

另一方面，盡管標的因債權(quán)文書糾紛流入法拍市場，但其資質(zhì)仍較為“干凈”，目前處于空置狀態(tài)無人占用，亦無租賃，欠有物業(yè)費約1.6萬元、車位管理費1800元、電費55.8元。

標的在二拍中的搶手一定程度上為古北二期板塊后續(xù)的法拍房“打了個樣”。記者注意到，華麗家族古北花園有兩套房源將在2月13日開始競拍，屆時誰又會是那個撿漏的幸運兒？

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