2022地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，新年翻身仗即將打響！ 天天即時(shí)

經(jīng)歷了重重嚴(yán)苛考驗(yàn)后，房企們也交出了2022年的答卷。

(資料圖片僅供參考)

去年房企排位大洗牌，TOP10之中，純民企只有碧桂園和龍湖上榜。

其余八席被保利、萬科、華潤、中海等實(shí)力雄厚的央國企，或有國資背景的混改房企占據(jù)。其中，曾是“招保萬金”之一的金地重回TOP10，廈門建發(fā)更是突飛猛進(jìn)首次出現(xiàn)在榜單上。

不難看出，國企軍團(tuán)逆市崛起，還能穩(wěn)站十強(qiáng)的民企更是顯得尤為不易。

比如此次排行第九的龍湖，較上年還上升一位，12月銷售額達(dá)200.5億元，環(huán)比增長約15%，回暖速度高于行業(yè)平均水平。

據(jù)丁祖昱評(píng)樓市，2022年房地產(chǎn)市場，整個(gè)行業(yè)規(guī)模回到2015年。但與此同時(shí)，有一半的城市在四季度開始止跌回穩(wěn)，市場底已經(jīng)開始出現(xiàn)。

可以說，隨著年底利好政策頻出，堅(jiān)挺走過這一年的房企，相信明年會(huì)更好。

房企等來“史詩級(jí)”救援

去年最令地產(chǎn)人振奮的，莫過于年底兩個(gè)月密集的利好政策。

先是11月16日，“金融16條”擲地有聲，糾偏了此前的金融政策，支持金融機(jī)構(gòu)對(duì)央國企與民企融資一視同仁。

政策發(fā)布后，中指數(shù)據(jù)顯示，有120多家房企陸續(xù)獲得銀行授信，60余家銀行機(jī)構(gòu)提供的授信總額度超過4.8萬億元。

同時(shí)，支持房企信貸、債券、股權(quán)融資的“三支箭”相繼射出。很快，一個(gè)月內(nèi)，內(nèi)保外貸也已落地。

12月15日，“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”再被提及。要知道，房地產(chǎn)首次被說成“支柱產(chǎn)業(yè)”還是2003年的事，最近5年取而代之的則是“房住不炒”。

房企融資水龍頭被打開，新天地的氣息撲面而來。2023年，是時(shí)候大干一場了。

那什么樣的房企，能夠在回暖的市場搶占先機(jī)？最大的優(yōu)勢小編認(rèn)為有兩點(diǎn)，強(qiáng)融資能力與土儲(chǔ)質(zhì)量。

融資水龍頭開啟

在融資窗口慢慢打開后，第一批“吃螃蟹”的優(yōu)質(zhì)房企積極涌現(xiàn)。

比如，在“第二支箭”債券融資中，龍湖獲得了首筆200億元中債增信債券額度，是之前示范性房企發(fā)債規(guī)模10億左右的20倍。這種待遇已經(jīng)兩年沒在民企身上見到了。

不僅如此，龍湖還由六大行共同承銷，成功發(fā)行“第二支箭”首單20億元的中期票據(jù)，利率僅3.0%，創(chuàng)中債增進(jìn)擔(dān)保民營房企債券的新低，甚至逼近國開債。在這期間，龍湖還成為繼萬科后，與全部六大國有商業(yè)銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議的第二家房企。

“第三支箭”股權(quán)融資啟動(dòng)后，在2022年的最后一個(gè)交易日，保利發(fā)展披露了2023年125億元的定增預(yù)案，成為該政策發(fā)布以來，募集資金規(guī)模最大的涉房再融資。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括保利發(fā)展、世茂股份、福星股份、大名城等在內(nèi)的16家滬市涉房企業(yè)，已披露重組或再融資計(jì)劃，國企民企可謂齊頭并進(jìn)。

而在內(nèi)保外貸上，12月9日，中國銀行利用境內(nèi)外市場資源，為龍湖提供“內(nèi)保外貸”業(yè)務(wù)。該筆貸款規(guī)模為7億元，當(dāng)日已實(shí)現(xiàn)提款，成為“內(nèi)保外貸”落地的首單。

不僅是龍湖，12月12日，資本市場消息，中國工商銀行也擬為碧桂園提供該業(yè)務(wù)，貸款規(guī)模初定為3億美元，具體金額有待最后落定。

此前在償付高壓下，不少房企選擇“棄外保內(nèi)”，內(nèi)房企在境外信用下滑，中資美元債市場也一度崩潰。此次龍湖和碧桂園“內(nèi)保外貸”的消息釋放了一大信號(hào)，即內(nèi)房企在境外信用形象的修復(fù)，也得到監(jiān)管層的重視。

可以看到，自融資通道打開以來，龍湖身影頻現(xiàn)，這與其自身的硬實(shí)力密不可分。截至2022年上半年，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，期末現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本僅3.99%。

優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)為基石

優(yōu)秀的融資能力，是房企現(xiàn)金流的重要保障，進(jìn)而才能夠豐富土儲(chǔ)，做到“手有余糧，心中不慌”。環(huán)環(huán)相扣之下，優(yōu)質(zhì)房企亦能搶先一步，獲得更多未來發(fā)展的基石。

回顧2022年的土拍市場，熱度并不算高。

去年集中供地以多批次供應(yīng)為主，22城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比減少40.7%，土地出讓金17826.9億元，同比上一年減少21.8%。

這兩年的土拍市場，可以說是央國企和各地城投在挑大梁，但這一波大軍的熱情也在減退。不過，倒是有少數(shù)頭部民企，罕見地持續(xù)活躍在土拍一線，比如上文提到的龍湖。

2022年，龍湖在土拍市場中摘得34幅地塊，總建筑面積超400萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一、二線高能級(jí)城市，權(quán)益地價(jià)近300億元。

龍湖CEO陳序平曾在2022年中期業(yè)績會(huì)上表示：“上半年我們獲取土地的平均溢價(jià)率只有5%，其中有一半是零溢價(jià)獲取的。接下來土地的獲取將有常態(tài)化的機(jī)會(huì)，行業(yè)共識(shí)是往高線城市聚焦，我們?cè)诓呗陨弦矔?huì)更聚焦、更堅(jiān)定在高線城市布局。”

不難看出，在去年嚴(yán)峻的樓市環(huán)境下，仍能在高能級(jí)城市拿地，凸顯了龍湖資金端的充裕，以及在融資端的信心，才能持續(xù)保持強(qiáng)勁的土地獲取力。而高質(zhì)量的土儲(chǔ)，也能幫助龍湖在新一年城市分化的行情下取得先機(jī)。

除了布局全國的龍湖，不少深耕區(qū)域的民營房企也在積極出手。比如濱江集團(tuán)，從今年第一批次至第四批次，杭州每場土拍其都未缺席。這也反映出本土房企對(duì)于本地市場的深耕決心，以及對(duì)于本土項(xiàng)目的操盤能力之強(qiáng)。

隨著房地產(chǎn)慢慢度過調(diào)整周期，未來市場或許將不再“唯規(guī)模論”，房企的發(fā)展也將由“強(qiáng)者恒強(qiáng)”向“穩(wěn)者恒強(qiáng)”轉(zhuǎn)變。在優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的基礎(chǔ)上，回歸產(chǎn)品，才能高效提振銷售端，進(jìn)而反哺房企本身。

結(jié)語

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，相信最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。整體較為健康的優(yōu)質(zhì)房企，終于在去年等來了國家隊(duì)下場。

新年房企翻身仗即將打響，在市場信心與信用的修復(fù)上，相信優(yōu)質(zhì)房企更具備帶領(lǐng)行業(yè)走出陰霾，重新回到健康發(fā)展軌道的優(yōu)勢。

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