中鐵置業34億元加注深圳寶安，曾與20家房企“廝殺”近一小時

歷時近一小時，在8月2日下午進行的深圳土拍以“還算不錯的成績”告終。

定義為“還算不錯”，一方面是因為該場土拍共吸引超20家房企參與，是今年以來參與房企最多的一場；另一方面則是因為出現了流拍地塊，且是今年深圳土拍的首次流拍。

據了解，今天進行的是2023年二批次10宗宅地的第二場拍賣，本次共出讓3宗地塊，包含寶安區新安街道A001-0212宗地（以下簡稱“寶安地塊”）、龍崗區寶龍街道G02309-0008宗地和G02309-0009宗地（以下簡稱“龍崗兩宗地塊”），合計總建面約20.64萬平方米，起拍總價約46.32億元。

(相關資料圖)

從結果來看，僅寶安地塊成交，由中鐵置業以“34.06億元+35520平方米的現房銷售面積”的代價競得，溢價率為15%，項目建成后的商品房限價約8.86萬元/平方米。

據深圳公共資源交易公共服務平臺顯示，在開拍前一天，寶安地塊的報價就已經達到34.06億元的最高限制地價，并吸引來21家房企參與競拍，下午的拍賣環節直接從“競現房銷售面積”開始。

有意思的是，海信地產代表為了節省時間，一次性報了最高限制地價，使得本次土拍在開場不到10分鐘便進入到搖號環節。

另從現場釋放的信息來看，參與搖號的房企共計20家，除號碼牌為28號的萬科外，其他房企均對寶安地塊勢在必行。

值得一提的是，本次土拍參與的21家房企中雖然還是以國央企為主，卻出現了不少“外來房企”的身影，包括綠城中國、海信地產、太原萃豐置業、北京虹曦置業、華發股份、中鐵置業、越秀地產、保利置業集團、中旅新川、中建二局、中鐵建、中國金茂、中能建、建發房產等。

對此，一位熟悉深圳樓市的業內人士向鈦媒體APP表示，“外來房企”下注深圳的很大原因在于看好深圳市場。在房地產新一輪周期里，深圳是比較安全的城市，很適合國央房企進入，加上當前大部分國央企的融資成本較低，其建設項目獲得的利潤也相對穩定。

深圳資深地產評論人朱羅紀對上述觀點也持贊同態度，他分析到：“基于房企的投資安全戰略，在未來預期不明朗、市場信心比較低迷的環境下，房企在做土地投資的時候更加看重城市的安全性，會選擇安全價值最好的城市。”當前深圳就是“安全系數較高”的城市，其在人口數量、營商環境、企業創新能力、財政情況、基礎配套等方面都具有足夠的安全性，這為房企布局增加了確定性。

此外，一位任職于上述某“外來房企”的內部員工告訴鈦媒體APP，雖然該公司此前在深圳布局的項目不算成功，但絕不影響公司在深圳的下一步投資，該公司作為全國性房企不會丟失深圳這個重要市場。

而除了上述參與房企在數量、屬地上的不同，本次深圳土拍掛出的寶安地塊在規劃設計、土拍規則上做了較大調整。

一方面，寶安地塊曾在去年7月進行的第二批土拍上首次亮相，彼時由于土地規劃中對于住宅、辦公、商業等業態的占比分布較平均，導致該地塊出現流拍。

時隔一年后，寶安地塊再次擺上貨架，此時的土地規劃不僅取消了辦公面積，住宅面積由原來的約4.61萬平方米提高到約7.11萬平方米，容積率也從6.82降低到5.4，住宅占比大幅提升。

對此，朱羅紀表示，深圳的非住宅物業即商用物業是供應過剩的，而且去化情況不好，如果繼續開發成公寓或者商業寫字樓，對房企而言將是一筆虧本的買賣。

另一方面，寶安地塊的競拍規則也出現了調整，采用競“現房銷售面積”的方式進行拍賣，是深圳土拍歷史中首個“競現房”地塊。

根據土地出讓條件，寶安地塊的現房銷售面積為35520平方米，約占住宅總面積的50%，即房企拿地后需要接受50%的房源在完全建設完成后才能進行銷售，資金回籠將延期2-3年。

其實早在2016年，深圳就曾以招標的方式出讓了位于龍華區的A816-0060宗地，被視為全國首個現房銷售試點。根據當時的要求，房企需要在項目取得不動產權證書后，才能以現房的形式對外銷售。最終，該地塊被中國金茂中標，建設為“龍華金茂府”于2019年建成銷售，并在2020年底實現交付。

而針對此次的“競現房”規則，有業內人士表示未來現房銷售將會逐步推進，但速度不會很快。目前除深圳外，還有北京、杭州、合肥、福州、濟南、西安等城市已加入“現房銷售”之列。

第三方面，本次土拍上出現了今年以來的首次流拍，位于龍崗區的兩宗地塊均因無人報名被迫下架。

出讓信息顯示，龍崗兩宗地塊位置相近，位于地鐵3號線南約站和寶龍站之間，但距離地鐵不算太近。地塊附近有多個安居保障房小區，且片區內工業園區較多，居住氛圍不濃，臨近的學校有龍城高級中學教育集團寶龍外國語學校。

前述熟悉深圳樓市的業內人士指出，龍崗兩宗地塊所在的寶龍片區屬于人才房較為集中區域，片區內房價低洼，對于新建商品房會造成一定的價格影響，而且地塊周邊的交通便利度和產業成熟度不足，還需要一定時間的建設與發展。（本文首發于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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