招商蛇口：預計明年利潤會大幅提升 當前關注

對于招商蛇口這次會議，不少股東表示“有所放心”。

6月25日下午，招商局蛇口工業區控股股份有限公司在深圳舉行2020年度股東周年大會，董事長許永軍、董事總經理蔣鐵峰、副總經理聶黎明等管理層出席。

早在幾天前，投資者們就對此次股東會表現得十分熱切。在投資者平臺上，不少人提前發帖聯系參會股友們并實時跟進會場情況，更有來自北京的投資者特意前往，為向管理層建言獻策。

(資料圖片僅供參考)

許是由于2020年業績發布時提到的計提減值，又或是明星經理人袁嘉驊的加盟，股東們關心的多集中在土地和商業兩個方面，管理層也就此與股東們進行了一一交流。

在今年3月的業績發布會上，招商蛇口宣布2020年簽約銷售金額2776億元、同比增長25.91%，完成年初2500億元銷售目標的111%。同時，將2021年的銷售目標定為3300億元，對此，管理層表示“很有機會完成”。

但在這份業績中，招商蛇口歸母凈利潤為122.5億元、下降23.58%。這也是過去5年以來，其首次出現的歸母凈利負增長，因此尤其被市場所關注。在其中，計提存貨跌價準備成為主要因素。

據此前查詢，2020年該公司計提存貨跌價準備約25.3億元，涉及北京、佛山、重慶、珠海、鄭州、合肥、濟南、肇慶等地項目。

彼時總經理蔣鐵峰曾坦承，計提減值準備的主要是2016年、2017年限價政策那時拿的高價地。而此次股東大會上，再次被投資者問及時，管理層顯然已有所準備。

“對公司項目進行梳理后，2019年下半年后所拿的190個項目無一虧損，整體利潤率向好。”蔣鐵峰向股東這樣保證的同時，也向股東打下預防針，“因目前仍是2017年、2018年結轉地塊，今年利潤將仍受影響，而預計明年利潤率則會大幅提升。”

不難發現，招商蛇口利潤承壓與其此前高價拿地有所相關。而今年新施行集中拍地政策基本完成首批供應后，市場對招商蛇口的高調拿地又有所擔憂。

據統計，截至5月末，招商蛇口拿地方面花費638億元，拿地面積為455萬平方米，拿地成本約14022元/平方米，其中不乏溢價率達130%的重慶地塊。

而在招商蛇口2020年全年新增土儲中，面積為1625萬平方米，土地成本權益支出僅589.3億元。

媒體從參會投資者方面了解到，管理層對此認為，“拿地情況與銷售情況是匹配的”。 數據顯示，招商蛇口在2021年前五月累計實現簽約銷售面積579.56萬平方米，累計實現簽約銷售金額1326.45億元。

“溢價率并不是唯一指標，最終要看土地跟房價關系。”蔣鐵峰如是講述，“按照一城一策戰略認真測算后，在資源好、市場好的城市投向優先。”

可持續發展，是管理層在股東會上提及最多的一詞，尤體現在深圳前海片區的發展規劃中。此前按照天風證券的計算，招商蛇口在前海合資公司持有的總建筑面積約497.76萬平方米，按照90%可售面積，保守按照均價8萬元/平方米假設，粗估貨值為4032億元。

當股東問及前海項目規劃時，管理層稱：“公司更關心持久發展而非高周轉，同時兼顧現金流與持續發展。目前正在調整地塊規劃和招商引資，實現更大價值。”

會上，董事長許永軍向股東表示，招商蛇口的綜合發展價值體現在“可持續發展”上，并且在未來轉型過程中，將以運營為主、銷售為輔，其中，重點是以商業為代表的“持有型物業”。

今年3月份的業績會上，招商蛇口就將集中商業作為重點發展方向，并定下至2025年末實現購物中心100個、持有營收100億元的“雙百計劃”目標。管理層今日也向股東透露，目前有五六個商業標的項目在談，皆以大型優質為主，按照“雙百計劃”穩健謹慎地進行中。

與此同時，專注于商管業務的明星經理人袁嘉驊加盟招商蛇口讓股東們看到了更大的想象空間。聶黎明向股東介紹道：“袁總到來的4個月，公司已在人才、管理等方面看到巨大變化，有信心在商業方面做出更大成果。”

另一方面，許永軍重申招商蛇口“綜合發展”優勢以向股東傳遞信心，“近五年來，通過綜合發展拿地已占土儲35%，并且成本相對于公開招拍掛市場低30%。”

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