【天天快播報】北上廣深，齊齊下跌！這一次，樓市的信號不尋常

在二三月份短暫回暖后，房價下跌的城市，又變多了。

上周，國家統計局公布了5月份70城房價數據。樓市溫度計又轉涼了：

(相關資料圖)

5月二手房價格環比下跌的城市多達55個，比上個月足足增加了21個。

上海更是憑著跌幅-0.8%，領跌全國。

僅僅是在三個多月前，上海二手房價格一度領漲全國。當時朋友圈里瘋傳一句話：“疫情三年，房價漲回來只用了一周。”

沒想到的是，另外三座一線城市，竟然也出現在了下跌城市名單里——

北京，二手房價格環比-0.6%

廣州，二手房價格環比-0.2%

深圳，二手房價格環比-0.1%

一線城市齊齊下跌，這種情況是十分罕見的。

我在梳理了2020年以來的數據后發現，其實只出現過兩次：

一次是2021年下半年開啟全面去杠桿，限購、限貸、限售、加息等等重量級大招密集發布，一線城市的二手房價格，連續跌了三個月；

另一次發生在去年11月和12月，一半時間在居家搶菜，一半時間在對抗病毒，當然沒有余力顧得上買房。

而現在，購房門檻幾乎是歷史最低水平。

今年以來，有超過40座城市下調首套房貸利率下限至4%以下。肇慶、湛江、惠州等城市甚至取消了下限。

強二線城市的“限購圈”基本已經收縮到核心區域，佛山東莞直接不限購。一線城市的邊緣區域限購也開始松動。

現在最大的問題，其實是：

二手房掛牌量激增，房子越賣越多，也越來越難賣。

我們不禁要問問，是投資客在拋盤嗎？

答案沒有那么簡單。

“市場先生”的情緒，總是在過度狂熱、過度恐慌之間切換。

打開社交媒體平臺，目之所及都是“暴跌”“腰斬”“大跳水”這樣的字眼，再搭配上“炒房客”和“恐慌性拋盤”這兩個元素，各路人馬瘋狂帶節奏，怎么刺激眼球怎么來。

唱衰樓市，已然成了“流量密碼”。

他們說，掛牌量越來越高，降價房源越來越多，可不就是拋盤跑路嗎？

易居研究院近期發布的《二手房掛牌量激增現象研究報告》顯示，今年6月初13個重點城市二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初的159萬套增長了 25%。

也就是說，短短半年時間里，在售二手房增加了40萬套。

其中，上海、武漢和西安的增速最大，分別為 82%、72%和 40%。

這就相當于每天一睜眼，又多出幾個潛在的競爭對手，房東壓力不是一般的大。

全國 13 城二手住宅掛牌量（套）來源：易居研究院

但是！你要說這些都是炒房客在拋盤，那就太太太離譜了。

我以廣州為例。目前貝殼對外二手房掛牌量超過13萬套，正處于歷史高位，

是不是覺得很慌？

但把篩選條件設置為“20年以上”+“20年以內”，你就會發現，符合條件的房子有近10萬套之多。

這些“老房子”，顯然并非炒房客的目標，自然也不是他們在“拋盤跑路”。

易居的二手房報告里，也提到了一個判定標準。從掛牌房源的房齡構成來看：

如果房齡過小，那說明存在高位拋售的恐慌心理；

如果房齡適中，則可能和換房需求積極釋放等有關。

納入統計的13座重點城市里，大部分掛牌出售的二手房，樓齡都超過了10年。其中10-20 年房齡的房源占比將近一半。

說明大多數掛牌源于真實需求，很可能就是換房。

全國 13 城二手住宅掛牌的房齡結構 來源：易居研究院

持有多套房產的人，會不會大量降價拋售呢？

大概率也不會。

一般來說，他們買房的時間都比較早，要么已經還清了房貸，要么租金遠遠可以覆蓋月供。

比起賣掉房子，把錢投入收益日漸走低的大額存單，或者動不動“保衛3000點”的股市，當然不如有一份穩定的現金流收入。

既然如此，何必自尋煩惱去賣房呢？

我身邊就有這樣的朋友，壓根不在意所謂的“拋售潮”，只想安安心心地當個包租婆。

所以，我們的認識一定要清醒，不能被一時的市場恐慌情緒裹挾。

二手房困局的背后，樓市最本質的問題是“需求不足”。

而賣不掉的二手房里，是積壓著很多改善置換需求的。

所以說，對樓市調控松綁的“鑰匙”，可能會從二手房市場入手。減免交易稅費、降低二套房首付比例等等，都是切實可行的辦法。

昨天刷屏的“房貸降息”，不光新聞媒體和房產號在轉發，一些意想不到的平臺也在轉發——

甭管效果好不好，看來這氣氛是烘托到位了。就憑這么多人關注，至少說明樓市一時半會還涼不透。

但像我之前說的，降息給的甜頭太少了，用處實在不大。

你想啊，為了每個月省下兩杯奶茶的錢，背上100萬房貸，有幾個人愿意？

能被“推一把”的，估計只有那些本來就在看房，基本決定要買房的朋友了。

來源：廣州房姐

上周的國常會，圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防范化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施。

雖然沒有點名房地產，但“風險防范化解”這一項，無疑是與樓市息息相關的。

所以說，接下來會有什么“給二手房松綁”的政策，可以期待一下。

但從長期來看，需求不足的問題，還是得靠大家“兜里有錢”。

這也意味著，經濟韌性更強、恢復更快的城市，房地產一定會更早企穩。

正如我們一直在強調的，全國只有10%的城市值得選擇。這句話，至少能管未來十年。

事實上，房價最穩的北京，分化的劇烈程度，也遠超想象。

上周《財經》雜志發布了一篇題目為《北京房價見頂了嗎？》的報道。深入一線采訪的記者，為我們展現出一幅劇烈分化的圖景：

“五環以里的確有部分30年左右的老舊小區在大幅降價；北五環外互聯網大廠周邊的房子受裁員及新盤沖擊，降價也較突出；京郊的房價繼續萎靡不振。”

市區老破小、大廠碼農房、遠郊區……北京不僅有房子在跌，而且跌的相當慘。

老破小“失寵”，是因為拿不出與高房價相適配的居住環境，漸漸失去了性價比。即便是北京，老破小也是前景堪憂。

大廠碼農房和遠郊區不必多說了，與之掛鉤的兩類群體——程序員，剛需打工人，收入和預期都不樂觀，自然支撐不起高昂房價。

“北京城區樓齡在10年左右，區位和物業品質較好的小區比較‘抗打’，掛牌價及成交價并未出現明顯波動，部分優質豪宅仍在‘偷偷’上漲。”

無論市場冷或熱，北京城區的高品質新房（次新房），一直都是稀缺品。有全國最具實力的購買力撐腰，房價自然堅挺，而且遠未到天花板。

今時今日，樓市不再相信“北上廣深永遠漲”的神話。但對普通人來說，這個結論其實沒啥意義。

真正重要的一句話是：

大城市依然有許多優質資產，充滿潛力。你手里持有什么貨，才是關鍵。

THE END

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