新城悅服務戚小明：擺脫房地產業務依賴，從單一住宅拓展向多業態出擊

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物業管理行業正在逐步擺脫對房地產行業的依賴。

新城悅服務（01755.HK）日前發布的 2023 年中期業績顯示，盡管與房地產開發相關的服務收入仍在下降，但公司整體收入和利潤表現良好，上半年實現營業收入 26.81 億元，同比增長 8.7%，歸母凈利潤 2.94 億元，同比增長 30.1%。

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新城悅服務董事長兼首席執行官戚小明在 8 月 28 日的業績說明會上表示，即便開發商相關業務在上半年沒有太多服務需求，但作為公司核心業務的物業管理服務以及社區增值服務在收入上繼續保持兩位數增長，成功將公司帶回業務同比增長的軌道。

" 可見集團已經足夠擺脫對房地產開發行業的依賴，成為一家面向全社會、多場景、全國布局的多元化綜合物業服務企業。" 戚小明說，在物業管理合約新增拓展方面，新城悅服務已經從單一的住宅拓展逐步轉變為多業態全面出擊，今年上半年共完成項目拓展約 1220 萬平方米，其中住宅和非住宅占比幾乎各占一半。

在管規模創新高

第三方在管面積占比超半數

新城悅服務收入主要來源于四個板塊：物業管理服務、社區增值服務、智慧園區服務以及開發商增值服務。

上半年營業收入的增長主要由物業管理服務和社區增值服務貢獻。其中，物業管理服務收入達到約 16.94 億元，同比增長 21.7%，占總收入的 63.2%。

上半年，物業管理的在管規模再創新高，在管面積突破 2 億平方米，達到 2.09 億平方米，合約面積增加 1000 萬平方米達到 3.23 億平方米，雙雙保持繼續增長。總在管面積中來自第三方的面積占比為約 51.6%。

物業管理服務的毛利為 4.18 億元，同比增長 5.3%，毛利率為 24.7%，同比下降 3.8 個百分點，但較 2022 年全年毛利率上升 0.2 個百分點。

戚小明說，物業服務的市場化拓展繼續在穩步推進中，今年上半年明顯感受到收并購的子公司在非住宅業態方面給了很大的動力。" 新增的像煙臺大學、上海的一些中學，甘肅全省的高速服務區當中很多的站點，包括天津幾個項目，都給我們非住宅帶來了很多在管項目。" 這些方面的不錯表現，為非住宅業態的中長期發展奠定了良好基礎。

來自于房地產開發行業的服務需求仍在下降，受此影響，開發商增值服務和智慧園區服務收入的下降速度依然顯著，上半年同比降幅分別為 44.7% 和 31.3%。

戚小明說，這也進一步顯示出新城悅在其他業務方面的占比越來越增強，而對開發商的關聯度逐步下降。

擺脫房地產業務依賴

向永續業務推進轉型

社區增值服務是新城悅服務的另一大核心業務。

今年上半年社區增值服務收入為 7.08 億元，同比增長 13.4%，該業務板塊的毛利率為 33.9%，在各業務板塊中居首。

據新城悅服務管理層介紹，目前社會增值服務內容正在向永續業務推進轉型，這也是公司業務正在擺脫房地產依賴的又一體現。

在社區增值服務中，如團餐、電梯維保、固定類資源的收入占比在迅速上升。以團餐服務為首的永續性業務繼續保持較快增長，上半年成功中標上海機場 ( 集團 ) 有限公司、天津西青區中醫醫院、常州市第二人民醫院等重要團餐項目；設施管理服務也在穩步推進，目前所管理的電梯數量已經超過 3.7 萬臺。

上半年與車輛相關的服務收入也保持同比增長，該領域的服務內容不再只停留在停車管理，在車輛充電方面，尤其針對非機動車充電業務也加緊布局，以實現業務日益增長的充電需求，充電業務將成為又一個可期待的機會點。

新城悅服務也會主動撤出一些風險項目及虧損項目。" 我們每半年會盤查在手項目的情況，特別是收入相對較低或者是小開發商風險比較大的項目，使得公司整個經營效果會更好一些。" 管理層說。比如一次性需求的拎包入住和車位銷售等業務，在收入中的占比正不斷下降。

經過嚴格的內控管理，新城悅服務整體經營指標在逐步向好，整體銷售和行政費用率下降 0.1 個百分點，現金流從去年上半年 -3.8 億元變成了今年上半年的 658 萬元。

展望未來，戚小明表示，新城悅服務將繼續專注于物業管理與社會增值服務的共同增長，下半年在品質提升、服務提升，在區域聚焦、多元化發展以及團隊管理等方面做更進一步的升級迭代，為未來持續的規模增長奠定基礎。

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