房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評：六維跟蹤樓市復(fù)蘇月報(2023年7月)

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7 月高頻成交同比仍偏弱，經(jīng)紀(jì)人預(yù)期和一線城市帶看已經(jīng)有所改善

7 月新房和二手房高頻成交數(shù)據(jù)同比仍偏弱，月末新房和一線城市二手房有所回升。從貝殼領(lǐng)先指標(biāo)來看，7 月各項指標(biāo)環(huán)比仍偏弱，但經(jīng)紀(jì)人預(yù)期和一線城市二手房帶看已經(jīng)有所改善。 7 月政治局會議顯著提振了房地產(chǎn)行業(yè)的政策預(yù)期，住建部的積極表態(tài)是新定調(diào)下的明確調(diào)整，我們期待因城施策進一步發(fā)力，尤其需要關(guān)注需求端政策向更高能級城市拓展的速度和力度。我們看好具備充裕供應(yīng)彈性的城市以及在主流城市有充裕貨值和較強補貨能力的優(yōu)質(zhì)房企。

高頻數(shù)據(jù)：7 月同比仍偏弱，月末新房和一線城市二手房成交有所回升新房方面，23 年7 月60 城新房成交面積環(huán)比-31%，同比-37%，同比降幅較6 月（-31%）擴大，年初至今累計同比-5%，由正轉(zhuǎn)負。二手房方面，7月26 城二手房成交面積環(huán)比-10%，同比-16%，同比降幅同樣較6 月（-3%）擴大，累計同比增速收窄至35%。從日度高頻成交數(shù)據(jù)來看，新房和二手房成交在6 月末季節(jié)性放量后都出現(xiàn)一定回落，新房在月末觸底回升，二手房總體相對平穩(wěn)，月末一線城市走高、二三線城市仍在回落。

領(lǐng)先指標(biāo)：環(huán)比仍偏弱，但經(jīng)紀(jì)人預(yù)期和一線城市帶看已經(jīng)有所改善根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，7 月二手房帶看指數(shù)小幅回落至21.4，不過一線城市率先反彈，且環(huán)比上升城市數(shù)量接近一半；新房案場指數(shù)延續(xù)回落至14.7，已低于去年低點。業(yè)主端掛牌價松動，市場景氣指數(shù)下滑至13.7，成交價相較掛牌價的折價幅度擴大至12.3%，兩者分別創(chuàng)出2019 年有數(shù)據(jù)以來的最低/最高水平。不過，經(jīng)紀(jì)人預(yù)期已經(jīng)初步見底反彈，KMI 指數(shù)連升三周至33.0，各線城市均觸底回升。

區(qū)域觀察：深圳、成都、杭州、西安、珠海等城市領(lǐng)先指標(biāo)表現(xiàn)靠前根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，7 月帶看/案場指標(biāo)環(huán)比上升城市較6 月增加，景氣指標(biāo)環(huán)比上升城市較6 月減少。重點城市群來看，京津冀在二手房帶看、新房案場、折價率、KMI 指數(shù)方面表現(xiàn)最優(yōu)，海西城市群在市場景氣指數(shù)方面表現(xiàn)最優(yōu)。領(lǐng)先指標(biāo)靠前的城市包括深圳、成都、杭州、西安、珠海，靠后的城市包括紹興、蕪湖、哈爾濱、溫州、常州。

投資建議

重點推薦：1）A 股開發(fā)：城建發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、萬科A、金地集團、新城控股；2）港股開發(fā)：越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際集團、華潤置地、中國海外發(fā)展、龍湖集團；3）物管公司：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象生活、濱江服務(wù)、招商積余、萬物云、新大正。

風(fēng)險提示：行業(yè)政策不確定性；基本面下行；部分房企經(jīng)營風(fēng)險。

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