文/樂居財經魏薇
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市場下行期,資本市場對房企的擔憂有增無減,即使是經營面穩健的房企,也難逃股債雙殺的困境。而對當下的房企來說,信心比黃金更重要。
10月18日,上交所披露,金地集團(600383.SH)“21金地03”交易出現異常波動,二次盤中臨時停牌。同時,金地集團的多只境內債券也出現了大幅波動,其中“21金地01”跌超20%盤中臨停;“21金地MTN002”跌51.43%、“21金地MTN003”跌44.86%等。
當日晚間,金地發布特別公告,對銷售情況、土儲及布局、資信及償債能力情況做出詳細說明,強調做到了按期兌付,信譽良好。
就在幾天前,金地剛完成“15金地01”約28.4億元的本息兌付。至此,金地年內已無需償付境內外公開市場到期公司債及中期票據。
在此之前,金地持續以真金白銀提振市場信心。截至目前,金地子公司已累計購買公司債券金額約1.64億元,已完成償還境內外公開市場合計約126.4億元到期債券(包括境內境外債在內)。
年內無到期債務
公開債務方面,今年以來,金地已經完成多筆境內外公開市場到期債券的兌付。
今年3月,金地兌付了12.8億元公司債券;6月,完成一筆本息共計2.57億美元的境外債券本息兌付;7月5日,完成15.76億元“17金地MTN001”的本息兌付;7月13日,完成“17金地01“和“17金地02“兩筆公司債券共計41.63億元本息兌付。
目前,金地共存續境內債券31只,存續規模415.01億元,其中一年內債券到期規模有155.72億元。離岸債券方面,僅存續1只美元債,規模4.8億美元,將于2024年8月12日到期。
截止6月末,金地剔除預收款項后的資產負債率為67.89%,凈負債率57.76%,現金短債比1.55,“三道紅線”指標已經連續6年持續保持綠檔。
在這個現金為王的時代,金地手頭還算富裕。截至上半年末,其持有貨幣資金余額約648億元,其中能自由支配的資金比例超過70%。
作為為數不多的“零展期、零違約”的房企之一,金地的經營面和公開債務管理都挑不出太多問題,市場對金地的擔憂或許出于其表外負債。
2022年7月,標普下調金地評級至“負面”。標普指出,金地集團在未并表的合資項目上的大量敞口,降低了財務透明度,增加了經營風險。9月,穆迪也下調金地評級至“負面”,認為金地合同銷售額低于預期,同時公開市場融資渠道減弱。
對于表外內容,在今年8月份舉辦的投資人電話交流會上,金地高層曾強調說,表外項目只做開發貸,不做信托融資,表外融資用途專一,抵押物充分,風險可控。
上半年,金地發行了一筆17億元中期票據,利率3.58%;7月份,金地成功設立一筆總額17億元的資產支持專項計劃,項目底層資產為金地商置上海九亭金地廣場及北京搜狐網絡大廈,利率為4.8%、期限18年。
銀行融資方面,截至9月底,金地的銀行授信規模將近2700億元,剩余可用銀行授信規模將近1780億元。其中,2022年獲得銀行新增授信額度超過200億元。
反擊的底氣
銷售回款是房企最直接的資金來源,但市場信心不足之下,普遍銷售疲軟。好消息是,在8月和9月,金地的單月銷售業績已連續兩月實現同比、環比正增長。
8月單月,金地實現簽約面積102.4萬平方米,同比及環比分別上升14.45%、38.2%;銷售金額212.3億元,同比上升11.56%、環比增長14.5%。9月,實現簽約面積110.7萬平方米,同比上升12.78%;實現簽約金額227億元,同比上升7.05%。前三季度累計簽約金額1630.8億元。
據克而瑞數據,金地在2022年前9個月以1538.5億操盤金額位居房企第8名,以653.6萬平方米操盤面積排第12位。
在國慶節黃金周期間,金地實現認購金額超過70億元,創過去三年歷史同期新高。
在發布今年8月的銷售業績時,金地曾表示,銷售市場的回升,是房企經營性現金流最為堅實的保障,“隨著監管層各種配套支持政策的陸續出臺,相信市場最差的時候已經過去,未來市場將會持續復蘇。”
土儲方面,今年以來,金地在上海、北京、西安、長沙等核心城市進行戰略布局。上半年共新增地塊11幅,除一幅地塊位于紹興外,其余新增土儲中均位于一二線城市。截至6月底,金地總土地儲備約6193萬平方米,其中70%位于一二線城市,剩余30%位于強三四線城市。優質的土儲也將為未來的去化提供更多保障。
據最新公告,截至9月底,金地共新增土地儲備171萬平方米,總投資額達220億元。
關鍵詞: 金地的反擊