焦點(diǎn)！合富商業(yè)：9月廣州商業(yè)地產(chǎn)市場供應(yīng)居高，成交仍處筑底期

整體市場成交：各業(yè)態(tài)成交一般，但均有較大供應(yīng)力度

整體而言市場仍處于筑底期，9月市場成交量一般。合富大數(shù)據(jù)顯示，公寓市場9月成交6.7萬㎡，寫字樓和商鋪成交量稍低，分別為4.3萬㎡和2.9萬㎡，但均不及去年同期。而各業(yè)態(tài)供應(yīng)力度為年內(nèi)較高水平，其中寫字樓預(yù)售超15萬㎡是近一年的新高。價(jià)格變化方面，各業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)性正常波動(dòng)，寫字樓、公寓較8月分別下降8%、8%，而商鋪則環(huán)比下降29%。

寫字樓市場：成交環(huán)比上升62%，同比下降49%

(資料圖片僅供參考)

合富大數(shù)據(jù)顯示，9月全市寫字樓成交量為43362㎡，環(huán)比8月上升62%，同比去年9月下降49%。該成交量橫向?qū)Ρ仍谀陜?nèi)為中間偏低的淡季水平，其中較多小獨(dú)棟類型貨量。

成交分布方面，外圍區(qū)域相對活躍，黃埔成交超1.4萬㎡，增城、番禺也成交超過1萬㎡；中心區(qū)域9月成交量主要來自天河區(qū)。

9月份榜單特色為小獨(dú)棟類型的項(xiàng)目較多，其中成交排行前4的項(xiàng)目均屬該類型物業(yè)的整體簽約：如永悅商務(wù)中心和合景譽(yù)山國際均為整棟網(wǎng)簽，單棟物業(yè)面積在1萬㎡內(nèi)。

作為9月份市場亮點(diǎn)的小獨(dú)棟物業(yè)，其近年年均成交量在20萬㎡左右，其貨量目前主要分布于科學(xué)城、知識(shí)城、智慧城等偏外圍的板塊，匹配較低的容積率要求，而珠江新城等中心區(qū)核心地段至今未出現(xiàn)相關(guān)產(chǎn)品。展望未來兩年，潛在的獨(dú)棟辦公貨量近20萬㎡，仍主要分布于前述的偏外圍區(qū)域，構(gòu)成未來市場上不可小覷的新勢力。

公寓市場：9月份環(huán)比下跌31%，同比下跌5%

公寓市場方面，合富大數(shù)據(jù)錄得9月公寓成交量為67307㎡，環(huán)比今年8月下跌31%，同比去年同期下跌5%，連續(xù)兩個(gè)月同比大致持平；但由于8-9月公寓市場持續(xù)出現(xiàn)大宗交易支撐市場，這其實(shí)意味著作為"基本盤"的散售量對比去年同期仍有較大差距。

散售貨量分布方面，南沙區(qū)持續(xù)收獲利好，如開展廣深港磁懸浮鐵路研究、《廣州市海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展"十四五"規(guī)劃》均繼續(xù)利好南沙，且近期南沙公寓以價(jià)換量特征明顯，成交量相對較佳；大宗交易8-9月分別以白云區(qū)和黃埔區(qū)作為主力成交區(qū)域，由永悅商務(wù)中心等項(xiàng)目支撐。

TOP10項(xiàng)目中，位于科學(xué)城暹崗地段的永悅商務(wù)中心網(wǎng)簽1棟寫字樓和1棟公寓，其中公寓15號(hào)樓整棟交易近1.9萬㎡，項(xiàng)目并未對外發(fā)售，其內(nèi)部交易可能性大；而龍湖攬境S4棟公寓9月也出現(xiàn)多個(gè)樓層的大宗交易。作為中心區(qū)域代表的保利金沙大都匯小面積新貨開盤后短時(shí)間內(nèi)網(wǎng)簽已超50套，銷情較理想。

整個(gè)8-9月公寓市場均出現(xiàn)明顯比例的大宗交易，在普遍強(qiáng)調(diào)"小面積、低總價(jià)、低入手門檻"等賣點(diǎn)的市場內(nèi)，實(shí)際并不多見。該情況反映出開發(fā)商在市場偏弱的情況下，放棄散售溢價(jià)尋求市場突圍，因此并不足以進(jìn)行過于積極的解讀。但展望四季度，無論是M2、中長期貸款等宏觀指標(biāo)，以及具體到國慶期間各項(xiàng)目的人氣及銷售情況，各類數(shù)據(jù)均能支持市場后續(xù)向好。

商鋪市場：環(huán)比下降59%，同比下降39%

合富大數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪市場9月成交量為25610㎡，環(huán)比下降59%，同比下降39%，9月成交橫向?qū)Ρ热詫倌陜?nèi)較低位，商鋪市場"金九"整體而言成色一般。

9月份的環(huán)比降幅集中在番禺、增城兩大區(qū)域，該區(qū)域8月成交量由于大宗因素在2萬㎡左右，9月有所自然回落。

月度榜單個(gè)盤成交量均低于2000㎡，成交貨量顯然以散售為主；中心區(qū)域上榜項(xiàng)目較往月多，荔灣、海珠分別兩項(xiàng)目上榜。

對比其余商辦業(yè)態(tài)，商鋪市場成交量中來自外圍區(qū)域的貨量普遍占統(tǒng)治性的比例，而來自中心區(qū)域的成交貨量則較為稀少。因此9月份多個(gè)中心區(qū)域項(xiàng)目登陸榜單且占據(jù)前列位置確實(shí)并不常見。尤其對荔灣區(qū)而言，區(qū)域近期商業(yè)動(dòng)態(tài)較為吸睛：9月16日太古聚龍灣項(xiàng)目正式開建，廣州有望擁有第二個(gè)"太古匯"，10月10日華潤置地38.6億斬獲白鵝潭珠江隧道口地塊，將大概率引入旗下萬象系商業(yè)，廣州健康港星河COCO將于12月正式開業(yè)。隨著巨頭的爭相進(jìn)駐、高端商業(yè)項(xiàng)目的接踵而至，城市面貌的日益煥新，區(qū)域商鋪市場的價(jià)值也有望同步提升。

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