8月三色月報：政策利好“姍姍來遲”，新房成交跌至全年低位，二手止跌回升

8月廣州一手住宅成交出現明顯下滑，成交跌至2023年1月至今低位,由于8月統計周期內未有實際刺激性政策落地；

(資料圖片)

各市場主體(開發商、買家)處于等待政策，觀望市場變化的狀態，從而影響市場成交表現。

所幸8月30日廣州正式落地“認房不認貸”，為即將到來的金九銀十增添市場信心。

二手住宅：二手成交止跌回升，重磅調控利好或促后市成交突圍

2023年8月，廣州市二手住宅成交量（自助網簽+中介網簽）8156宗，市場經歷“四連跌”后，本月終于實現止跌回升；

環比2023年7月同期（8096宗）環比微升0.7%，同比去年8月同期上漲3.4%。

小研君認為，本月二手樓市成交特征為：

一、樓市松綁調控遲遲未落地，買家持幣觀望“等風來”。

雖7月末高層多次喊話支持房地產健康發展，但實際政策細則遲遲未落地，導致不少買家持幣觀望，入市熱情不高，出客率下降，成交未見明顯好轉；

二、市場積極信號頻吹，部分板塊業主心態叫價表現強硬，比如珠江新城業主讓利空間較前段時間收窄，降價幅度未達客戶預期，促使整體成交轉化率偏低。

另外，需要指出的是，8月30日廣州“認房不認貸”政策正式落地；

較大程度利好“賣一買一”的置換買家，有效降低入市門檻，尤其是想撬動豪宅的置換客戶，首付降至3成。

該調控政策能夠有效提振客戶購房信心，加快改善需求釋出，月度成交量或有望重回9500套以上水平。

價格方面，本月二手網簽均價為28186元/平，環比上月下跌0.7%。

從化成交漲幅領先，天河、白云、荔灣需求回升

各區成交情況來看，從化成交漲幅最為明顯，共成交360宗，環比上漲14.6%。

中心天河、白云、荔灣三區成交亦有微幅上漲，分別共成交938宗、810宗、704宗，環比分別回升6.0%、2.0%、4.6%。

另外，番禺、海珠、越秀等區域成交出現不同程度的下滑，本月分別成交111宗、1102宗、805宗，環比分別下降3.4%、2.4%、3.2%。

番禺、海珠多個板塊成交活躍

本月番禺區多個板塊成交活躍，如鐘村板塊、華南板塊。

其本月成交均價分別為22164元/平、37465元/平。

此外，本月海珠亦有多個板塊成交活躍，比如海珠西板塊、濱江東板塊、新港西板塊，其成交均價分別為44903元/平、101145元/平、36571元/平。

一手住宅：政策利好“只打雷不下雨”，客戶觀望情緒濃

8月廣州新房網簽4136宗，環比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。

除傳統淡季因素以外，不少客戶認為官方將會出臺市場利好政策，因此抱著等待、觀望心態暫緩入市，導致市場成交大幅下滑，創2023年以來月度新低。

除房地產市場因素以外，第二季度全國經濟指標增速未如預期，經濟下行壓力仍比較大，導致部分客戶入市決心減弱；

“賣一買一”流轉速度放緩，影響改善客戶換房速度。

推新去化：“只打雷，不下雨”導致市場信心不足、持續觀望

8月，廣州開盤/加推住宅711套，首日去化率約為8%，去化率創近1年以來新低。

雖然7月末高層多次發話支持經濟、房地產市場健康發展，但四大一線城市始終“只打雷，不下雨”，并未有確實的樓市松綁政策落地，導致市場信心不足、持續觀望。

開發商半年沖刺結束后調整推貨節奏之外，由于當前樓市政策處于調整期，因此開發商亦暫時放緩供應計劃，待樓市刺激政策落地后再調整推盤計劃。

此外，由于近2年遠郊區域宅地供應減少，剛需盤整體推貨量減少，同樣對整體市場供應有明顯影響。

供求情況：剛需乏力，“賣一買一”不暢，市場缺乏亮點

8月市場低迷，乏善可陳。

一方面，剛需區域優質新項目量減少，客戶可選擇的仍以舊有板塊、項目為主，客戶缺乏“新鮮感”，亦是成交乏力的其中一個原因。

如南沙、增城等區，主力成交盤仍以黃閣、金洲、朱村的2021-2022年入市項目為主，客戶購房缺乏“緊迫性”，導致成交周期放緩。

另一方面，由于近2個月一二手市場均表現出疲態，部分希望“賣一買一”的改善客換房節奏亦受到影響。

庫存狀況：成交放緩，廣州消化周期時隔6個月后再次抬頭

截至8月末，全市庫存量1210.3萬㎡，去化周期16.6個月；

由于今年6-8月成交出現明顯下滑，去化能力減弱，導致廣州庫存消化周期在今年持續下降的趨勢下“突然”抬頭，目前已逼近17個月水平。

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