90%會(huì)消失！樓市大戲 才剛開(kāi)場(chǎng)

文/顧天杰

退市潮 大幕拉開(kāi)

(資料圖片)

中國(guó)第一家退市A股房企出現(xiàn)了。

四川最大民營(yíng)房企藍(lán)光發(fā)展連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)低于1元，觸發(fā)退市機(jī)制，被上交所要求在6月6日強(qiáng)制退市。

（來(lái)源：雪球）

藍(lán)光只是退市第一家，后面排隊(duì)的和掙扎的還有很多，包括陽(yáng)光城、泰禾、中天、粵泰等等。

它們的共同點(diǎn)在于：

暴雷或者處于退市邊緣的房企，并非一無(wú)是處。

恰恰相反，它們中的大多數(shù)都有過(guò)自己的高光時(shí)刻。

比如成立于1996年的泰禾集團(tuán)，是在2010年通過(guò)借殼成功上市的，成為當(dāng)年唯一一家上市房企。

泰禾是閩系出身，早年間專注于高端豪宅，后來(lái)轉(zhuǎn)向追求激進(jìn)擴(kuò)張，自2012年開(kāi)始不斷高溢價(jià)拿地。

這么做的好處很多。

泰禾啟動(dòng)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債模式后，營(yíng)收規(guī)模迅速暴漲，在短短五年內(nèi)跨入千億規(guī)模房企行列。

（目前 泰禾搖搖欲墜 來(lái)源：雪球）

盲目追求龐大規(guī)模，是中國(guó)所有開(kāi)發(fā)商心中揮之不去的執(zhí)念。

跨越千億后，創(chuàng)始人黃其森定下一個(gè)更高的目標(biāo)：

然而巔峰之后，往往就是一路下坡了，對(duì)于整個(gè)狂飆突進(jìn)的中國(guó)樓市來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約就在2017到2018年。

大環(huán)境造就了一大批千億級(jí)房企，規(guī)模之后依舊是追求更大的規(guī)模。

很遺憾，泰禾沒(méi)能完成第二年的目標(biāo)，緊接著在2019年出現(xiàn)了危機(jī)。

一直到2021年8月，黃其森才宣布放棄規(guī)模之爭(zhēng)，向小而美、小而精戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，努力探求規(guī)模和高端產(chǎn)品間的平衡。

其實(shí)沒(méi)人真的質(zhì)疑過(guò)他與泰禾的真正實(shí)力。

作為高端豪宅的代表，泰禾最擅長(zhǎng)的是在全國(guó)各地打造院子系列產(chǎn)品，這讓公司走出了一條差異化道路，從一眾剛需、改善房企中殺出重圍。

（來(lái)源：泰禾官網(wǎng)）

高舉高打、重金投入和頂尖設(shè)計(jì)，成就了泰禾院子系的超高口碑與堅(jiān)實(shí)質(zhì)量。

可惜的是黃其森一度在規(guī)模與品質(zhì)之間，選擇了沖規(guī)模。

事實(shí)證明，有時(shí)候從巔峰跌落到谷底，也不過(guò)是一念之差。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)顯示，目前已經(jīng)有超過(guò)10家房企觸發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)，還有近20家香港上市房企處于停牌狀態(tài)中。

穩(wěn)住銷售，加快回款，深耕基本盤(pán)，已經(jīng)成了行業(yè)共識(shí)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，滬深上市公司凈負(fù)債率均值為61.1%，同比上升0.6%，剔除預(yù)售款后資產(chǎn)負(fù)債率為79.6%，同比上升4.5%。

到現(xiàn)在還能借到錢(qián)的房企，基本都有國(guó)企或者央企背景，這樣銀行才愿意放款。

退市房企，說(shuō)到底只是市場(chǎng)上的一小部分而已。

中銀證券數(shù)據(jù)顯示，有退市風(fēng)險(xiǎn)的12家房企占整個(gè)行業(yè)A股市值的2%，基本鎖定退市的房企占總市值的0.9%。

中指研究院的2023年1到5月銷售排行榜上，前十名分別為保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、碧桂園、招商蛇口、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)和建發(fā)。

潮水退去之后，剩者終將為王。

放松限購(gòu) 救不了樓市

除了開(kāi)發(fā)商們出現(xiàn)退市潮，最近樓市還出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象。

有媒體發(fā)文，建議調(diào)整一線城市限購(gòu)政策。

很多人表示震驚，難道連北上廣深的限購(gòu)，都能放開(kāi)？

一切的源頭來(lái)自于中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)，6月6日發(fā)布的一篇文章。

它的標(biāo)題是《一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整》。

我們做閱讀理解的時(shí)候，一定要聯(lián)系上下文，否則很容易出現(xiàn)偏差。

實(shí)際上中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)做了一系列的報(bào)道，合計(jì)發(fā)布了多篇文章，包括：

（來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)）

縱觀這幾篇文章，它并不主張全面開(kāi)放一線城市限購(gòu)，而是建議深化“一城一策”，持續(xù)優(yōu)化一線城市的限購(gòu)措施。

為什么要這么做？

一方面這樣能夠幫助一線城市的郊區(qū)、遠(yuǎn)郊去庫(kù)存，同時(shí)又能穩(wěn)定主城區(qū)、核心區(qū)的房屋價(jià)格，一舉多得。

最重要的還是老生常談的一點(diǎn)：

樓市的四限政策，必須回歸出發(fā)點(diǎn)。

讓有需求的群體以合適的價(jià)格買(mǎi)到房子，而不是單純的增加各種買(mǎi)房、賣房或者價(jià)格上的限制。

央行之前也發(fā)布了《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2022）》，指出中國(guó)目前面臨的三重壓力：

就在大家激烈地討論，到底應(yīng)不應(yīng)該救樓市、要不要放開(kāi)一線限購(gòu)的時(shí)候，一位大佬站了出來(lái)。

他就是萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖，曾經(jīng)的“萬(wàn)通六君子”之一。

（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)）

馮侖明確說(shuō)了：

原因很簡(jiǎn)單，住宅市場(chǎng)只是房地產(chǎn)的一小部分，它的青春期早就過(guò)去了，勢(shì)必要經(jīng)歷當(dāng)下量?jī)r(jià)齊跌的過(guò)程的。

他非常直白地指出：

尤其是未來(lái)，只有三類住宅企業(yè)能夠存活下來(lái)。

一是長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的頭部房企。

二是區(qū)域性龍頭房企。

三是住宅領(lǐng)域細(xì)分市場(chǎng)的企業(yè)。比如專注于公寓、藍(lán)領(lǐng)住宅、養(yǎng)老社區(qū)等專門(mén)業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)商。

剩下的怎么辦？

很簡(jiǎn)單，中國(guó)樓市最終90%的開(kāi)發(fā)商都會(huì)被淘汰，也不需要被拯救。

這本來(lái)就是一種市場(chǎng)化的行為。

很多城市的開(kāi)發(fā)商為了賣房，已經(jīng)研究出了一成首付、零首付甚至負(fù)首付。

然而任何一個(gè)買(mǎi)家心里都很清楚，這些都是沒(méi)什么誠(chéng)意的套路而已。

看似美好的負(fù)首付，既違規(guī)又違法，風(fēng)險(xiǎn)大部分會(huì)被購(gòu)房者承擔(dān)，后續(xù)還有被銀行斷貸、被監(jiān)管部門(mén)處罰的可能性。

甚至在最糟糕的情況下，會(huì)錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

負(fù)首付遠(yuǎn)不如送黃金。

建議這些賣不出去房子的房企，下次直接送房子。

這樣一來(lái)大家都很滿意。

只有開(kāi)發(fā)商受傷的世界出現(xiàn)了。

畢竟它們遲早會(huì)消失的。

只有住在房子里的居民，會(huì)記住它們。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開(kāi)資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請(qǐng)勿以此作為投資依據(jù)。）

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作者：顧天杰編輯：始末

圖片：來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，侵刪

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