房地產板塊持續(xù)下行,雖然各地紛紛發(fā)布政策放寬購房條件,但資本市場并不買賬,而作為房地產經紀平臺龍頭,貝殼(02423)如一股清流,走勢堅挺超脫于板塊之外,這得益于常年通過持續(xù)回購穩(wěn)住了市場信心。
智通財經APP了解到,貝殼一直在二級市場回購自家股票,于去年及今年均發(fā)布了關于回購計劃的公告,根據披露,從去年10月份至今年3月份,累計回購額已超過1億美元,該公司按年線呈上升趨勢,按月線波段性較為明顯,短期受行業(yè)影響對估值壓制較大。當然回購更多的是向市場傳遞信心,不過市場理性資金仍處于觀望狀態(tài)。
實際上,貝殼雖在今年一季度開了個好頭,實現收入增長61.6%,凈利潤增長544.5%,第二季度的指引也比較樂觀,但目前行業(yè)處境比較尷尬,首先行業(yè)復蘇持續(xù)性仍存在擔憂,其次A股房地產板塊加速出清,出現面值退市潮,投資者謹慎,受多重因素影響該公司股價短期難有起色。
【資料圖】
在港股市場,業(yè)績是估值最核心的變量,那么長期而言該公司有機會嗎?
業(yè)績還得靠房地產,行業(yè)實現弱復蘇
貝殼是鏈家孵化出來的中國最大的線上線下一體化房地產交易平臺,鏈家通過線上布局,從推出鏈家網,到搭建國內首個ACN網絡,為貝殼奠定基礎,2018年4月推出貝殼平臺,并開放了共享網絡,吸引國內主流的中介品牌入駐。截至2022年該公司擁有268個房產經紀品牌,總交易額達到2.61萬億元。
該公司主要搭建基礎設施,打造房地產產業(yè)鏈的生態(tài)系統,容納房地產經紀、房地產開發(fā)、消費者以及家裝及其他服務等,并在此基礎上,于2020年提出“一體兩翼”戰(zhàn)略,即以存量房和新房交易服務為一體,家居家裝和房屋租賃為兩翼。家居家裝是該公司于去年收購收購圣都家裝后得到重視。
存量房、新房及房屋租賃主要收取傭金為主,而家裝服務主要收取服務費,因此前者對交易額尤其看重。2022年由于房地產行業(yè)持續(xù)萎靡,品牌門店及經紀人數量下降,導致存量房及新房交易額均大幅下跌,2023年Q1有所復蘇,交易額分別為0.66萬億元及0.28萬億元,合計占比總交易額96.8%。
從往年看,存量房傭金率(凈收入/交易額)在1.4-1.6%,新房在2.9%-3.1%,而租賃房變動較大,但在5%以下,存量房和新房由于交易額占比高,傭金收入占比總收入超過80%,2023年Q1為86.7%。家居家裝業(yè)務于去年Q2并表后,收入份額迅速提升,今年Q1產生27億元的交易額,實現收入14億元,結轉率51.9%,占比總收入6.9%。
“一體兩翼”實際上還未實現,主要為該公司業(yè)績主體一直靠房地產交易,雖然家居家裝業(yè)務異軍突起,為貝殼帶來一抹亮色,但無論是交易額還是收入上占比都較低,對業(yè)績不構成重大影響,目前發(fā)展還是依賴于房地產交易額的提升。而平臺交易額除了市場需求外,主要還取決于活躍的門店及活躍經紀人數量。
截至2023年Q1,貝殼平臺擁有41275家門店,活躍門店39622家,相比于2022年底分別增加了759家及2176家,擁有經紀人43.6萬人,活躍經紀人41.2萬人,也相比于2022年底分別增加了4.2萬人及6.2萬人。活躍門店及經紀人明顯增加幅度要更大,說明房地產需求景氣有一定的復蘇。
從行業(yè)數據來看,今年2月開始房地產銷量額開始實現正增長,3-4月增幅擴大,5月有所回落,1-5月增長勢頭良好,但處于弱復蘇,前百強房企銷售額增長8.4%。此外,住建部與市場監(jiān)督總局共同發(fā)布《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》,鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價,引導降低購房成本,促進需求釋放。
龍頭地位難以撼動,長期配置值得期待
行業(yè)需求環(huán)境轉好,參與者也都能獲得一杯羹,貝殼作為行業(yè)老大,在Q1業(yè)績表現顯然要領先于同行水平,且從往年看,除了2022年,其他年份都扛過了行業(yè)及疫情導致的衰退,可見業(yè)績韌性。目前競爭格局較為分散,貝殼市場份額遙遙領先,以2021年數據,市場份額9.7%,是第二名的6.93倍。
房產經紀按渠道分為線上及線下,按業(yè)務分為新房及二手房,按變現途徑可劃分為交易
傭金及信息聚合,貝殼新房線上線下都覆蓋,二手房主要以線上為主,相比于其他競爭對手,渠道鋪的更廣。不過該公司核心競爭力在于搭建了ACN網絡,聚攏行業(yè)經紀人,實現交易鏈條精細化,提升交易效率,并解決經紀行業(yè)信息孤島、零和博弈痛點。
實際上,中國房產經紀行業(yè)高度分散,貝殼通過建立 ACN 網絡(經紀人合作網絡),將存量房交易(包括二手房交易及租賃)劃分為多個環(huán)節(jié),允許跨品牌和跨門店交易,此外房產交易決策周期長,交易頻次低,ACN網絡下設置反饋評價機制促進信息透明,通過允許跨門店及品牌合作提升匹配效率。2022年,通過貝殼平臺完成二手房交易的有75.5%交易涉及ACN網絡下的跨門店合作。ACN網絡強大賦能機制,對經紀人品牌吸引力很大,這也是該公司入駐品牌不斷提升,且遠高于同行的核心原因。
貝殼在中國經紀人交易平臺的龍頭地位已站穩(wěn)腳跟,目前找不到與之匹敵的競爭對手,行業(yè)復蘇階段或最先受益,且通過平臺下經紀人品牌優(yōu)勢,借助龐大的門店系統及經紀人系統擴大市場份額。但需要注意的是,房地產行業(yè)增量有限,需求端仍處于弱復蘇階段,政策壓低傭金率,業(yè)務成長預期不會很高。
很多投行看好該公司的家居家裝業(yè)務,認為打造第二增長曲線。該業(yè)務通過收購并表,業(yè)績貢獻較小,不過該公司旗下諸多經紀人品牌資源,可通過合作綁定,大幅釋放家居家裝業(yè)績。但需求端擴大后,供給端也要跟上,需要收購或大幅擴張門店及人力,滿足需求,如此一來,該公司未來的資本支出將聚焦在家居家裝業(yè)務上。
2023年Q1,貝殼資產負債率為39%,基本沒有有息債,而賬上躺著現金有305.95億元,較2022年底增加了111.81億元,加上短期投資現金高達587.35億元,占比凈資產85.06%。健康的財務以及近600億的現金,足夠該公司在新業(yè)務上開疆拓土,不過家裝行業(yè)競爭較為激烈,有一定的擴張壓力。
綜合看來,房地產行業(yè)弱復蘇,雖有政策扶持,然而投資者對行業(yè)前景仍存在擔憂,板塊持續(xù)下行。貝殼作為國內最大的經紀人品牌平臺,業(yè)績有一定的韌性,恢復也快于同行,但業(yè)績高度依賴于房地產交易,成長受限,不過家居家裝業(yè)務并表后獲得強勢增長,或打造第二增長曲線,未來值得期待。
短中期而言,房地產板塊走強動能不足,行業(yè)仍處于洗盤出清階段,貝殼具有較大的業(yè)績韌性,對估值形成支撐,盤整概率大,存在波段性炒作的機會;長期來看,行業(yè)漫長的復蘇為該公司爭取更多的市場份額,龍頭地位難以撼動,且家居家裝業(yè)務有擴張預期,按年線市值將保持上升趨勢,配置價值高。
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